Apartemen baru vs second: perbandingan dokumen, kondisi unit, biaya, dan risiko

Beda dasar: dari siapa kamu membeli, dan dokumen apa yang mengikat

Istilah "apartemen baru" dan "apartemen second" sering dipakai seolah-olah bedanya hanya umur bangunan. Padahal pembeda yang paling menentukan adalah pihak penjual dan dokumen yang mengikat transaksinya. Unit baru dibeli dari pelaku pembangunan, yaitu pengembang. Unit second dibeli dari pemilik perorangan atau badan yang sebelumnya sudah membeli unit itu. Dari perbedaan ini mengalir semua hal lain: dokumen yang harus kamu minta, pajak yang muncul, siapa yang bertanggung jawab kalau ada cacat, dan risiko apa yang sedang kamu tanggung.

Unit baru sendiri punya dua wujud. Yang pertama inden, yaitu unit yang dijual saat gedung belum selesai, bahkan kadang belum dibangun. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun membolehkan pengembang memasarkan sebelum pembangunan dimulai, asalkan ia sekurang-kurangnya sudah memegang kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah susun, perizinan pembangunan, dan jaminan pembangunan dari lembaga penjamin. Pasal 42 undang-undang yang sama juga menegaskan bahwa segala sesuatu yang dijanjikan pengembang atau agen pemasarannya mengikat sebagai PPJB. Artinya, brosur dan janji lisan sales bukan sekadar promosi. Simpan semuanya.

Wujud kedua adalah ready stock: gedung sudah berdiri, tetapi unitnya belum pernah dimiliki orang lain. Secara hukum, ready stock tetap transaksi dengan pengembang, jadi aturan tentang kewajiban pengembang tetap berlaku. Yang berubah hanya tahapannya, karena sebagian syarat sudah terpenuhi.

Apartemen second, atau secondary, adalah unit yang sudah pernah beralih ke pemilik pertama. Di sini tidak ada lagi pengembang di meja transaksi. Kamu berhadapan dengan penjual yang hanya bisa menjamin apa yang ia miliki: sertifikatnya, kondisi unitnya hari ini, dan catatan tagihannya ke pengelola. Kalau kamu belum akrab dengan istilah dasar hunian vertikal seperti SHM Sarusun, NPP, dan PPPSRS, baca dulu panduan apartemen dan rumah susun, karena halaman ini memakai istilah-istilah itu tanpa mengulang definisinya.

Dasar hukum dua jalur itu tegas. Pasal 43 UU Rumah Susun, yang sudah diubah lewat Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja, menyatakan jual beli sarusun sebelum pembangunan selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris. Pasal 44 menyatakan jual beli sesudah pembangunan selesai dilakukan melalui AJB, dan pembangunan baru dianggap selesai apabila Sertifikat Laik Fungsi (SLF) serta SHM Sarusun atau SKBG Sarusun sudah diterbitkan. Untuk unit second, Pasal 45 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 mengatur bahwa peralihan SHM Sarusun dengan cara jual beli dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Bedanya PPJB dan AJB dijelaskan lebih rinci di panduan PPJB dan AJB.

Tabel perbandingan apartemen baru dan second

Tabel di bawah merangkum perbedaan yang paling sering menentukan keputusan. Sengaja tidak ada kolom harga. Tidak ada dataset resmi yang memuat harga pasar apartemen per unit atau per meter persegi, jadi angka seperti "unit second biasanya lebih murah sekian persen" hanya bisa berasal dari iklan atau perkiraan agen. Cara menguji harga sebuah penawaran ada di panduan harga apartemen.

Satu hal yang tidak masuk tabel tetapi sering menentukan: informasi apa yang bisa kamu uji sebelum membayar. Pada unit baru, sebagian besar informasi berupa janji yang baru terbukti bertahun-tahun kemudian. Pada unit second, informasinya sudah berupa fakta: gedungnya sudah berdiri, penghuninya bisa ditanya, dan tagihan pengelolanya bisa dicek. Maka pembeli unit baru harus fokus mengunci janji di atas kertas, sedangkan pembeli unit second harus fokus memeriksa fakta dengan teliti.

Checklist dokumen: unit baru dan unit second

Daftar di bawah dipisah per jalur karena dokumen yang relevan memang berbeda. Gunakan sebagai daftar permintaan tertulis ke pengembang atau penjual, lalu bawa hasilnya ke notaris atau PPAT pilihanmu sendiri.

Checklist unit baru (inden dan ready stock)

Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 memindahkan aturan sistem PPJB ke tingkat peraturan pemerintah. Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 yang dulu sering dikutip untuk topik ini sudah berstatus tidak berlaku karena dicabut PP itu, jadi pegang PP 12/2021 sebagai rujukan.

• Bukti hak atas tanah. Pasal 22I PP 12/2021 mewajibkan status kepemilikan tanah dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB. Catat jenis haknya, misalnya HGB, beserta tanggal berakhirnya. Panduan HGB menjelaskan kenapa sisa masa hak penting.
• Salinan PBG. Salinan sesuai asli Persetujuan Bangunan Gedung wajib disampaikan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB, menurut pasal yang sama. Cocokkan alamat, fungsi bangunan, dan jumlah lantai.
• Bukti keterbangunan. PPJB baru boleh dibuat setelah keterbangunan paling sedikit 20 persen^{[2, 4]}. Untuk rumah susun, angka itu dihitung dari volume konstruksi bangunan yang sedang dipasarkan dan dibuktikan dengan laporan konsultan pengawas atau konsultan manajemen konstruksi^[4]. Minta laporannya, jangan cukup dengan foto progres.
• Jadwal tertulis. Pengembang yang menerima pembayaran saat pemasaran harus menyampaikan jadwal pelaksanaan pembangunan, jadwal penandatanganan PPJB, serta jadwal AJB dan serah terima (Pasal 22F). Jadwal ini menjadi dasar hakmu membatalkan kalau pengembang lalai.
• Draf PPJB, minimal 7 hari sebelum tanda tangan. Pasal 22K memberi calon pembeli hak mempelajari PPJB paling singkat tujuh hari kerja. Periksa sebelas materi minimal yang diwajibkan Pasal 22J, antara lain uraian objek, harga dan tata cara pembayaran, jaminan pengembang, waktu serah terima, pemeliharaan bangunan, pembatalan, dan penyelesaian sengketa.
• Status agunan. Kalau tanah atau bangunan sedang dijaminkan ke bank, Pasal 22E dan 22I meminta hal itu dijelaskan kepada calon pembeli. Tanyakan secara tertulis kapan agunan itu dilepas.
• Saat serah terima. Pasal 84 PP 13/2021 menyatakan penyerahan pertama kali sarusun dilakukan dengan menyerahkan kunci setelah SLF diterbitkan, dilengkapi berita acara serah terima kunci, AJB, dan SHM Sarusun atau SKBG Sarusun. Kalau kunci diserahkan tanpa ketiganya, catat kekurangannya di berita acara.

Checklist unit second

• SHM Sarusun asli atas nama penjual. Cocokkan nama, nomor unit, luas, dan NPP dengan unit yang kamu lihat. Minta PPAT melakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan sebelum AJB.
• Catatan beban. Kalau unit masih menjadi jaminan KPA penjual, sertifikatnya membawa hak tanggungan yang harus dihapus lewat roya setelah utangnya dilunasi. Alurnya ada di panduan roya dan hak tanggungan.
• Identitas penjual dan persetujuan pasangan. Kalau unit diperoleh selama perkawinan, PPAT biasanya meminta persetujuan pasangan penjual.
• SPPT PBB dan bukti lunas beberapa tahun terakhir.
• Surat keterangan bebas tunggakan dari pengelola untuk IPL, sinking fund, listrik, air, dan parkir. Tunggakan melekat pada unit dalam praktik pengelola, jadi tanpa surat ini kamu bisa mewarisi utang orang lain. Komponen IPL dijelaskan di panduan IPL apartemen.
• Status penghuni. Kalau unit sedang disewakan, minta salinan perjanjian sewa dan tanggal berakhirnya. Sepakati tanggal kosong secara tertulis.
• Dokumen gedung. Status SLF dan perpanjangannya, laporan keuangan PPPSRS, dan risalah rapat terakhir. Bagian berikutnya menjelaskan kenapa SLF gedung lama perlu diperhatikan.

Kondisi unit dan gedung: apa yang diperiksa pada masing-masing

Pada unit baru, kamu tidak bisa memeriksa kondisi yang belum ada. Yang bisa kamu lakukan adalah memastikan spesifikasi tertulis cukup rinci untuk ditagih nanti. Lihat apakah PPJB menyebut merek atau kelas material, luas semi gross atau nett, tinggi plafon, sistem air panas, kapasitas daya listrik, dan fasilitas bersama yang dijanjikan. Bandingkan dengan brosur dan materi iklan, karena Pasal 42 ayat (3) UU Rumah Susun membuat janji pemasaran ikut mengikat. Untuk ready stock, kamu sudah bisa masuk ke unit, jadi lakukan pemeriksaan fisik seperti membeli unit second.

Saat serah terima unit baru, jangan langsung tanda tangan berita acara. Bawa daftar periksa: retak dinding dan plafon, kerataan lantai, kebocoran di sekitar jendela dan kamar mandi, kemiringan saluran pembuangan, fungsi stop kontak, pintu, kunci, dan tekanan air. Cacat yang ditemukan dicatat di berita acara, lalu tagih perbaikannya sesuai klausul pemeliharaan bangunan yang menjadi materi wajib PPJB.

Gedung baru juga berada dalam masa transisi: pengembang wajib mengelola rumah susun sampai Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) terbentuk. Pada masa ini besaran IPL dan aturan penghunian sering masih ditetapkan sepihak. Tanyakan kapan musyawarah pembentukan PPPSRS direncanakan.

Pada unit second, kondisi fisik bisa dilihat, sehingga pekerjaanmu adalah melihat dengan teliti. Datangi unit pada siang dan malam hari. Periksa bekas rembesan di plafon dan sudut lemari, bau lembap, kondisi instalasi pendingin udara, saluran pembuangan, dan renovasi yang dilakukan pemilik lama. Renovasi yang membongkar dinding atau memindahkan titik air perlu dicek apakah mendapat izin pengelola, karena perbaikan yang menyentuh struktur atau instalasi bersama bisa menjadi urusanmu setelah membeli.

Untuk gedung yang sudah lama beroperasi, perhatikan SLF. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 Pasal 297 mewajibkan SLF diperpanjang dalam jangka waktu tertentu: dua puluh tahun untuk rumah tinggal tunggal dan deret, dan lima tahun untuk bangunan gedung lainnya, termasuk gedung apartemen. Perpanjangan itu didahului pemeriksaan kelaikan fungsi. Tanyakan ke pengelola kapan SLF gedung terakhir diperpanjang dan apa rekomendasi pemeriksaannya. Gedung yang SLF-nya tidak pernah diperpanjang memberi sinyal tentang disiplin pengelolaannya.

Periksa juga hal-hal yang tidak terlihat dari dalam unit: umur dan kondisi lift, catatan gangguan pompa dan listrik, dana cadangan atau sinking fund, serta rencana perbaikan besar. Laporan keuangan PPPSRS yang sehat lebih berharga daripada lobi yang baru dicat. Kerangka penilaian gedung yang lebih lengkap ada di panduan cara menilai perumahan dan apartemen.

Komponen biaya yang berbeda antara unit baru dan second

Bagian ini membahas komponen biaya, bukan nominalnya. Besaran setiap komponen bergantung pada harga transaksi, Perda daerah, dan kebijakan bank, jadi hitung dengan angka penawaranmu sendiri di kalkulator biaya beli properti.

BPHTB ditanggung pembeli pada kedua jalur. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 Pasal 47 menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5 persen^[6] dan tarif pastinya ditetapkan Perda daerah tempat objek berada. Cara hitungnya, termasuk nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak, ada di panduan BPHTB.

PPN hanya muncul pada unit baru dari pengembang yang berstatus pengusaha kena pajak. Biasanya PPN sudah dimasukkan ke harga jual, tetapi ada juga pengembang yang mencantumkannya terpisah. Minta rincian tertulis apakah harga sudah termasuk PPN. Jual beli unit second antar orang pribadi yang bukan pengusaha kena pajak tidak memicu PPN. Karena tarif dan fasilitas PPN properti sering diatur ulang lewat peraturan menteri keuangan, cocokkan angkanya ke kanal resmi Direktorat Jenderal Pajak. Gambaran umumnya ada di panduan pajak jual beli rumah.

PPh final ditanggung penjual. Pada unit second, penjual membayar PPh atas pengalihan hak, yang menurut Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 Pasal 2 besarnya 2,5 persen^[7] dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk transaksi umum. Walau bukan biayamu, pastikan bukti setornya ada, karena PPAT membutuhkannya sebelum menandatangani AJB.

Biaya akta dan balik nama. Unit baru inden membawa dua lapis biaya akta: PPJB di notaris, lalu AJB dan pendaftaran peralihan. Unit second umumnya langsung AJB di PPAT ditambah balik nama sertifikat. Rinciannya ada di panduan biaya notaris jual beli rumah.

Biaya sebelum bisa ditinggali. Unit baru sering diserahkan dalam kondisi standar pengembang, sehingga kamu perlu menganggarkan kitchen set, lemari, dan perlengkapan. Unit second bisa sudah lengkap, tetapi mungkin perlu renovasi untuk mengganti material yang aus. Masukkan juga deposit atau iuran awal yang diminta pengelola saat serah terima.

Biaya selama menunggu. Ini yang paling sering dilupakan pembeli unit inden. Selama gedung dibangun, kamu masih membayar tempat tinggal saat ini sekaligus cicilan atau termin ke pengembang. Pada unit second, tidak ada masa tunggu konstruksi. Untuk biaya rutin setelah menghuni, gunakan panduan biaya kepemilikan apartemen.

Pembiayaan. Bank memperlakukan KPA inden, ready stock, dan second dengan syarat yang bisa berbeda, misalnya soal kerja sama dengan pengembang dan appraisal unit. Bandingkan langsung ke bank dan baca panduan cara membeli apartemen dengan KPA, lalu uji angsurannya di simulasi KPR dan KPA.

Risiko utama dan cara menutupnya

Setiap jalur punya risiko khasnya sendiri. Tujuannya bukan mencari jalur tanpa risiko, melainkan memilih risiko yang paling bisa kamu kendalikan.

Risiko unit baru

Keterlambatan pembangunan. Kalau pengembang lalai memenuhi jadwal pembangunan atau jadwal penandatanganan PPJB yang ia sampaikan, PP 12/2021 Pasal 22H memberi calon pembeli hak membatalkan pembelian, dan seluruh pembayaran yang diterima pengembang harus dikembalikan sepenuhnya. Pengembalian itu harus dilaksanakan paling lambat tiga puluh hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani, dan keterlambatannya dikenai denda satu per mil per hari. Karena hak ini bergantung pada jadwal tertulis, jadwal itu harus ada di tanganmu sejak awal.

Kalau kamu yang membatalkan. Aturannya lebih keras. Pembatalan saat pemasaran yang bukan karena kelalaian pengembang memungkinkan pengembang memotong pembayaran, dan Pasal 22H ayat (3) menuliskannya sebagai potongan paling rendah 20 persen^[4] ditambah pajak yang sudah diperhitungkan. Kalau KPA-mu tidak disetujui bank, potongannya 10 persen^[4] ditambah pajak yang sudah diperhitungkan. Setelah PPJB ditandatangani, pembatalan karena kelalaian pembeli lebih berat lagi: bila pembayaran paling banyak 10 persen^[4] dari harga transaksi, seluruhnya menjadi hak pengembang, dan bila lebih dari itu, pengembang berhak memotong 10 persen^[4] dari harga transaksi (Pasal 22L). Jadi pastikan kemampuan bayar dan persetujuan pembiayaan sebelum menandatangani PPJB.

Sertifikat lambat terbit. SHM Sarusun dipecah berdasarkan akta pemisahan yang disahkan pemerintah daerah. Tanyakan apakah akta pemisahan sudah disahkan dan berapa lama target penerbitan sertifikat unit. Klausul tenggat dan konsekuensi keterlambatan sebaiknya masuk ke PPJB.

Risiko unit second

Penjual bukan pemilik sah, atau sertifikat bermasalah. Ditutup dengan pengecekan sertifikat oleh PPAT dan pencocokan identitas. Jangan pernah membayar uang muka besar sebelum pengecekan selesai.

Unit masih menjadi agunan. Ditutup dengan mekanisme pelunasan yang jelas: dana pelunasan dibayarkan langsung ke bank penjual, lalu roya diproses, atau transaksinya dilakukan lewat skema take over yang difasilitasi bank. Untuk rumah tapak, logika yang sama dijelaskan di panduan KPR rumah second.

Tunggakan dan sengketa dengan pengelola. Ditutup dengan surat bebas tunggakan bertanggal dekat hari AJB dan klausul di akta bahwa tunggakan sebelum serah terima menjadi tanggungan penjual.

Penghuni tidak mau keluar. Ditutup dengan tanggal pengosongan tertulis dan penahanan sebagian pembayaran sampai unit benar-benar diserahkan kosong.

Apartemen baru atau second: mana yang cocok untukmu

Tidak ada jawaban umum yang benar untuk semua orang. Gunakan pertanyaan berikut untuk menimbang, dan berikan bobot lebih besar pada pertanyaan yang jawabannya mengikat keuanganmu.

1. Kapan kamu perlu menempati unit? Kalau dalam hitungan bulan, unit second atau ready stock lebih realistis. Unit inden hanya masuk akal kalau kamu sanggup menunggu dan menanggung kemungkinan terlambat.
2. Sanggupkah kamu membayar dua tempat tinggal sekaligus? Kalau tidak, masa tunggu unit inden menjadi beban yang nyata.
3. Seberapa yakin kamu pada rekam jejak pengembang? Lihat proyek lamanya: apakah serah terimanya tepat waktu dan sertifikatnya sudah pecah. Kalau informasi ini tidak bisa kamu dapatkan, risiko inden naik.
4. Seberapa sehat gedung yang kamu incar? Untuk unit second, kesehatan pengelolaan gedung lebih menentukan daripada kondisi interior unit. Interior bisa direnovasi, pengelolaan yang buruk tidak bisa kamu perbaiki sendirian.
5. Apakah persetujuan pembiayaan sudah pasti? Untuk unit baru, kegagalan KPA setelah membayar bisa memicu potongan. Ajukan pra-persetujuan dulu.
6. Apa yang kamu cari: hunian atau investasi? Untuk investasi, pembanding yang adil adalah hasil sewa bersih unit sejenis di gedung yang sudah beroperasi. Unit second memberi data itu hari ini, sedangkan unit inden baru memberi data setelah gedung berjalan.

Setelah memilih jalurnya, lanjutkan ke pemeriksaan umum di panduan apartemen dan bandingkan minimal tiga gedung sebelum menawar. Keputusan yang baik di jalur mana pun selalu dimulai dari dokumen yang sudah kamu baca sendiri, bukan dari janji yang baru akan dibuktikan.