Rumah subsidi Prabowo: nama resmi programnya dan angka di dokumennya

Nama resmi programnya dan dokumennya

Kata kunci yang kamu ketikkan mungkin memakai nama presiden, tetapi dokumen negara tidak memakai nama itu. Yang tertulis di dokumen resmi adalah Program Pembangunan dan Renovasi 3 (tiga) Juta Rumah. Kalimat itu muncul berulang kali di Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 14 Tahun 2025 tentang Rencana Strategis Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman Tahun 2025 sampai 2029.

Peraturan Menteri itu ditetapkan pada 10 Desember 2025, diundangkan pada 16 Desember 2025, dan tercatat pada Berita Negara Tahun 2025 Nomor 1071. Batang tubuhnya hanya tiga halaman, tetapi lampirannya 162 halaman, dan seluruh angka target ada di lampiran tersebut. Kalau kamu ingin memeriksa sendiri, unduhlah berkas lampirannya, bukan hanya berkas peraturannya.

Payung hukum di atasnya adalah Peraturan Presiden Nomor 12 Tahun 2025 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional Tahun 2025 sampai 2029, ditetapkan dan diundangkan pada 10 Februari 2025 dan tercatat pada Lembaran Negara Tahun 2025 Nomor 19. Lampiran Renstra menyebutkan Peraturan Presiden itu sebagai salah satu payung hukum yang mengarahkan pengembangan hunian inklusif, dan menyatakan bahwa target Kementerian termuat pada lampiran rencana pembangunan jangka menengah nasional tersebut.

Ada satu perubahan kelembagaan yang perlu kamu tahu supaya tidak bingung membaca dokumen lama. Urusan perumahan kini ditangani kementerian tersendiri, yaitu Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang dibentuk dengan Peraturan Presiden Nomor 191 Tahun 2024 dan tercatat pada Lembaran Negara Tahun 2024 Nomor 388. Sebelumnya urusan itu berada di bawah Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Karena itu banyak dokumen yang masih berlaku memakai singkatan lama, dan sebagian keputusan menteri lama sudah dicabut oleh keputusan menteri baru dengan nomenklatur baru.

Halaman ini tidak membahas janji kampanye, pidato, atau pemberitaan. Semua angka di bawah berasal dari naskah yang kami unduh dan baca sendiri, dan setiap angka kami sebutkan pasal atau tabelnya supaya kamu bisa memeriksanya ulang.

Angka 3 juta itu target tahun 2029

Ini bagian yang paling sering salah dibaca, dan salahnya bukan kecil.

Tabel 3.1 Matriks Kinerja Tahun 2025 sampai 2029 di Lampiran Renstra memuat baris berjudul program prioritas 06.06, yaitu jumlah rumah tangga dengan akses hunian layak, terjangkau, dan berkelanjutan, dengan satuan unit per tahun. Baris itu punya tiga angka: garis acuan tahun 2024 sebesar 769.078, target tahun 2025 sebesar 360.112, dan target tahun 2029 sebesar 3.000.000.

Jadi angka 3 juta adalah angka untuk tahun 2029, bukan angka yang berlaku tiap tahun sejak sekarang. Naskahnya juga memberi rincian tahun per tahunnya di bagian lain: 360.112 unit pada 2025, 2.140.288 unit pada 2026, 2.249.700 unit pada 2027, 2.249.700 unit pada 2028, dan 3.000.000 unit pada 2029, dengan keterangan total target sebesar 10 juta unit selama lima tahun.

Kami menjumlahkan sendiri kelima angka itu dan hasilnya 9.999.800, yaitu 200 unit kurang dari sepuluh juta. Kami menyebutkannya bukan untuk menilai apa pun, melainkan supaya kamu tahu bahwa angka sepuluh juta di naskah itu adalah pembulatan, dan supaya kamu tidak bingung bila menjumlahkannya sendiri lalu mendapat hasil yang tidak bulat.

Koordinator dan pelaksana, dua angka berbeda

Lampiran Renstra membedakan dua peran Kementerian secara eksplisit, dan pembedaan itu menentukan bagaimana kamu membaca seluruh angkanya.

Sebagai koordinator, Kementerian bertanggung jawab mengoordinasikan pencapaian target 360.112 unit pada 2025 dan 3 juta unit pada 2029. Naskahnya menjelaskan bahwa tugas koordinator dilaksanakan lewat intervensi tidak langsung, yaitu fungsi fasilitasi, koordinasi, dan pemanfaatan anggaran di luar anggaran pendapatan dan belanja negara Kementerian. Dengan kata lain, sebagian besar dari angka besar itu diharapkan dibangun oleh pihak lain, bukan dibiayai dari pos anggaran Kementerian sendiri.

Sebagai pelaksana, Kementerian wajib melaksanakan dan memastikan capaian langsung sebesar 370.612 unit pada 2025 dan 725.400 unit pada 2029, lewat intervensi langsung yang dibiayai anggaran Kementerian. Angka inilah yang paling dekat dengan pertanyaan praktis "berapa banyak yang benar-benar dikerjakan negara sendiri".

Kedua angka pelaksana itu bukan angka gelondongan. Ia jumlah dari enam baris kegiatan prioritas, dan kami menjumlahkannya sendiri untuk memastikan pembacaan tabelnya benar. Hasilnya cocok mutlak di kedua tahun.

Baris terakhir sebelum jumlah adalah baris yang paling relevan bagi kamu yang sedang mencari rumah bersubsidi, karena di situlah kredit pemilikan rumah bersubsidi dan bantuan sejenisnya dihitung. Angkanya 324.200 rumah tangga untuk 2025 dan 419.300 untuk 2029, dengan garis acuan 2024 sebesar 570.237. Kami mencatat bahwa target 2029 pada baris itu lebih rendah daripada garis acuan 2024, semata karena kedua angka tertulis berdampingan di tabel yang sama, bukan untuk menilai kebijakannya.

Praktisnya untukmu: kuota bantuan pembiayaan perumahan setiap tahun terbatas dan angkanya diumumkan di dokumen perencanaan, bukan tanpa batas. Karena itu waktu pengajuan berpengaruh, dan menunda berkas sampai akhir tahun anggaran punya risiko tersendiri.

Tiga jalur bantuan yang bisa kamu masuki

Program ini bukan satu produk. Dari dokumen yang kami baca, setidaknya ada tiga jalur berbeda dengan aturan dan sasaran yang berbeda pula.

Jalur pertama, kredit pemilikan rumah bersubsidi. Kerangkanya ada di Peraturan Menteri PKP Nomor 9 Tahun 2025 tentang Kemudahan dan Bantuan Pembiayaan Perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah, yang diubah dengan Peraturan Menteri PKP Nomor 2 Tahun 2026. Pasal 2 membagi bantuannya menjadi tiga bentuk: dana murah jangka panjang berupa fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan, subsidi pembiayaan perumahan berupa subsidi bantuan uang muka, dan bantuan pemerintah. Pasal 3 ayat (2) menetapkan syarat paling sedikit: berkewarganegaraan Indonesia, tercatat sebagai penduduk di satu daerah kabupaten atau kota, belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, dan berstatus tidak kawin atau pasangan suami istri. Rincian operasionalnya beserta dokumen yang perlu disiapkan ada di syarat KPR subsidi dan rumah subsidi.

Pasal 4 ayat (1) menyebut enam skema pembiayaan, dan sebagian besar orang hanya mengenal yang pertama. Keenamnya adalah pemilikan rumah tapak dan satuan rumah susun yang sudah siap huni, pembangunan dan perbaikan rumah swadaya, pemilikan satuan rumah susun yang belum siap huni sepanjang ada jaminan pembangunan dari lembaga penjamin, pemilikan satuan rumah susun dengan bukti kepemilikan berupa sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun dengan jaminan fidusia, pemilikan rumah tapak dan satuan rumah susun lewat sewa beli, serta pembiayaan konstruksi rumah layak huni. Ayat (2) menyatakan skema huruf b sampai f dilaksanakan oleh Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat setelah mendapat persetujuan Menteri.

Jalur kedua, satuan rumah susun. Pada 6 Agustus 2026 Menteri menandatangani dua keputusan sekaligus: Nomor 1722/KPTS/M/2026 untuk rumah tapak dan Nomor 1721/KPTS/M/2026 untuk satuan rumah susun umum. Keduanya berpasangan tetapi angkanya tidak sama, dan perbedaannya jarang dijelaskan. Uraian umum tentang hunian vertikal ada di rumah susun.

Jalur ketiga, bedah rumah. Peraturan Menteri PKP Nomor 6 Tahun 2026 tentang Bedah Rumah, ditetapkan 28 Juli 2026 dan diundangkan 29 Juli 2026, mengatur bantuan stimulan untuk peningkatan kualitas rumah maupun pembangunan rumah baru. Jalur ini bukan kredit dan bukan untuk membeli rumah dari pengembang. Sasarannya perseorangan warga negara Indonesia dengan tingkat kesejahteraan pada desil 1 sampai desil 4 data tunggal sosial dan ekonomi nasional terkini, atau penghasilan paling tinggi sebesar upah minimum provinsi atau kabupaten dan kota, dengan status kepemilikan atau penguasaan tanah yang jelas, tanah tidak dalam sengketa, dan belum pernah menerima bantuan sejenis.

Angka yang berlaku pada 2026

Setelah nama dan target program, ini bagian yang paling menentukan bagi kamu yang benar-benar akan mengajukan. Semua angka berikut berasal dari kedua Keputusan Menteri tanggal 6 Agustus 2026 dan dari Peraturan Menteri Nomor 5 Tahun 2025 beserta perubahannya.

Perbedaan satu poin persen antara 5 persen dan 6 persen itu nyata dan tertulis pada Diktum KEDUA huruf e masing-masing keputusan. Keduanya juga menyediakan pilihan skema berjenjang sesuai kebijakan Pemerintah Pusat. Untuk rumah tapak, tabel lima kelompok harga selengkapnya ada di perumahan subsidi, dan batas luasnya beserta riwayat perubahannya ada di ukuran rumah subsidi.

Jangka waktu 40 tahun itu sendiri baru. Bagian Menimbang huruf b Kepmen 1722/KPTS/M/2026 menyebut alasannya secara terbuka, yaitu dalam rangka meningkatkan daya beli, keterjangkauan, dan akses pembiayaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Menimbang huruf a menjelaskan perubahan kedua, yaitu kebijakan yang tidak lagi membatasi lebar muka kaveling minimal 6 m, dengan merujuk penjelasan Pasal 14 ayat (4) huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021. Perlu diingat, tenor yang lebih panjang menurunkan angsuran bulanan tetapi menambah total bunga yang kamu bayar sepanjang kredit.

Ada satu bantuan yang benar-benar baru dan belum banyak dibahas. Peraturan Menteri PKP Nomor 2 Tahun 2026, yang ditetapkan 5 April 2026 dan diundangkan 9 April 2026 pada Berita Negara Tahun 2026 Nomor 232, menyisipkan angka 14a pada Pasal 1 yang mendefinisikan Subsidi Biaya Proses, yaitu bantuan pemerintah untuk meringankan biaya provisi, administrasi, asuransi, notaris, perjanjian kredit, dan biaya lain dalam pemrosesan kredit pemilikan rumah, sesuai kemampuan keuangan negara. Pasal 9A yang disisipkan menyatakan bahwa untuk satuan rumah susun, subsidi bantuan uang muka dikonversi menjadi subsidi biaya proses tersebut. Pasal 31B menyerahkan petunjuk teknisnya kepada Direktur Jenderal atau pejabat yang ditunjuk Menteri, jadi tanyakan petunjuk teknis yang berlaku ke bank pelaksana sebelum menghitung biaya awalmu.

Batas penghasilan pemohon sendiri diatur terpisah oleh Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025 yang membagi Indonesia menjadi empat zona, dan angka lengkapnya beserta cara menghitung penghasilan bersih ada di batas penghasilan rumah subsidi.

Bebas BPHTB lahir dari peraturan kepala daerah

Kalimat "rumah subsidi bebas BPHTB" beredar di mana-mana, dan kalimat itu benar sebagian. Bagian yang tidak diucapkan justru yang menentukan apakah kamu benar-benar dibebaskan.

Dokumen yang mengaturnya adalah Keputusan Bersama Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Menteri Dalam Negeri Nomor 1649/KPTS/M/2026 tentang Dukungan Percepatan Pelaksanaan Program Pembangunan 3 Juta Rumah, ditetapkan di Jakarta pada 19 Juni 2026 dan ditandatangani Maruarar Sirait bersama Muhammad Tito Karnavian. Keputusan Bersama itu mencabut keputusan bersama tiga menteri tahun 2024 yang sebelumnya menjadi rujukan, sehingga rujukan lama sudah tidak berlaku.

Yang menarik ada di isi Diktum KEDUA. Menteri Dalam Negeri menginstruksikan kepada Gubernur dan Bupati atau Wali Kota untuk melakukan penyesuaian, menetapkan, dan melaksanakan Peraturan Kepala Daerah mengenai tiga hal:

1. pembebasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan bagi masyarakat berpenghasilan rendah;
2. pembebasan retribusi persetujuan bangunan gedung bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan bagi pengembang atau pelaku pembangunan perumahan lain yang melaksanakan program tersebut;
3. pembebasan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan kepada pemohon berpenghasilan rendah untuk kepemilikan rumah pertama yang memiliki Kartu Tanda Penduduk Elektronik di luar daerah tempat objek rumah berada atau di luar daerah tempat permohonan diajukan, sepanjang memenuhi kriteria dan persyaratan yang berlaku.

Butir ketiga itu penting sekali dan jarang dibahas. Banyak pembeli bekerja di satu daerah tetapi kartu identitasnya masih terbit di daerah asal, dan selama ini hal itu sering menjadi ganjalan. Keputusan Bersama tersebut menyebutnya secara khusus.

Tetapi perhatikan bentuk instruksinya. Yang diperintahkan adalah kepala daerah menetapkan Peraturan Kepala Daerah. Artinya pembebasan itu tidak lahir langsung dari pusat. Ia baru berlaku di lapangan setelah Wali Kota atau Bupati di daerah tempat rumahmu berdiri menerbitkan peraturannya sendiri. Itulah alasan teknis mengapa Peraturan Daerah pajak di banyak kota masih menuliskan bahwa kriteria pembebasan bagi masyarakat berpenghasilan rendah ditetapkan oleh Wali Kota, dan mengapa jawabannya bisa berbeda antardaerah. Bagaimana hal itu terlihat di lapangan bisa kamu baca di rumah subsidi Bekasi dan rumah subsidi Tangerang.

Diktum yang sama juga menetapkan satu tenggat layanan yang bisa kamu pegang: kepala daerah diinstruksikan mempercepat proses pelayanan penerbitan persetujuan bangunan gedung untuk pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah paling lama 10 hari kerja terhitung sejak dokumen permohonan lengkap. Ditambah kewajiban menyosialisasikan ketiga pembebasan itu kepada masyarakat, serta melakukan evaluasi dan melaporkan pelaksanaannya secara berjenjang kepada kedua menteri.

Cara masuk dan yang tidak kami temukan

Urutan berikut disusun supaya kamu tidak menunggu di pintu yang salah.

1. Pastikan kamu memenuhi empat syarat dasar pada Pasal 3 ayat (2) Peraturan Menteri PKP Nomor 9 Tahun 2025: warga negara Indonesia, tercatat sebagai penduduk di satu daerah kabupaten atau kota, belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, dan berstatus tidak kawin atau pasangan suami istri.
2. Cek batas penghasilanmu terhadap zona wilayahmu menurut Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025. Batas ini langit-langit, bukan target, dan bank pelaksana tetap menghitung kemampuan bayar dari penghasilan bersih.
3. Tentukan jalurmu: kredit pemilikan rumah tapak, satuan rumah susun, atau bedah rumah. Ketiganya punya aturan berbeda dan tidak bisa ditumpuk.
4. Cari lokasi proyek lewat kanal resmi, bukan lewat iklan. Sistem Informasi Kumpulan Pengembang menampilkan data lokasi, ID lokasi, ID rumah, dan nama perumahan. Cara memakainya ada di perumahan subsidi.
5. Ajukan lewat bank pelaksana, yaitu bank umum dan bank umum syariah yang bekerja sama dalam penyaluran dana fasilitas likuiditas. Bank pelaksana yang sistemnya memutuskan lolos atau tidaknya berkasmu, jadi pertanyaan teknis apa pun sebaiknya diajukan ke sana.
6. Tanyakan subsidi biaya proses dan petunjuk teknisnya, terutama bila unit yang kamu ambil berbentuk satuan rumah susun.
7. Tanyakan status pembebasan BPHTB di daerahmu seperti pada kotak sebelumnya, lalu anggarkan biayanya sampai ada bukti tertulis sebaliknya.
8. Baca larangan yang mengikat sesudah akad. Penerima subsidi bantuan uang muka hanya dapat menyewakan atau mengalihkan kepemilikan rumahnya dalam hal pewarisan, atau setelah dihuni paling singkat lima tahun. Aturan itu ada pada Pasal 23 ayat (3) Peraturan Menteri PKP Nomor 9 Tahun 2025 dan konsekuensinya kami bahas di renovasi rumah subsidi.

Sekarang bagian yang kami janjikan di awal, yaitu hal-hal yang tidak kami temukan.

Pembagian dua juta rumah perdesaan dan satu juta rumah perkotaan tidak kami temukan di Lampiran Renstra sepanjang 162 halaman itu. Kami mencarinya dengan beberapa pola kata dan tidak menemukan rincian semacam itu. Rincian yang benar-benar ada di naskahnya adalah rincian per tahun yang sudah kami tampilkan di atas. Kalau kamu menemukan pembagian itu di sumber lain, mintalah nomor dokumennya sebelum memakainya.

Angka anggaran total program juga tidak kami kutip di halaman ini, karena angka anggaran berubah tiap tahun lewat dokumen anggaran tahunan, sedangkan Renstra menyebut kerangka pendanaan sebagai sesuatu yang bersifat indikatif. Menyodorkan satu angka anggaran seolah-olah tetap akan menyesatkan.

Kami juga tidak menyebutkan realisasi, yaitu berapa unit yang sudah benar-benar terbangun sampai hari ini. Angka realisasi hanya sah bila diambil dari laporan kinerja resmi untuk periode tertentu, dan itu dokumen yang berbeda dari dokumen perencanaan yang kami baca. Halaman ini menjelaskan program dan syaratnya, bukan menilai capaiannya.

Terakhir, cara memastikan isi halaman ini masih berlaku. Buka halaman produk hukum Permen PKP Nomor 14 Tahun 2025 di JDIH Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman dan periksa apakah statusnya masih berlaku, lalu buka halaman Keputusan Bersama Nomor 1649/KPTS/M/2026 dan periksa apakah sudah ada keputusan bersama yang lebih baru. Untuk angka harga dan bunga, tabel lima kelompok harga selalu berpindah setiap kali ada Keputusan Menteri baru, jadi bacalah lampirannya langsung dari berkas resminya. Kalau kamu ingin membandingkan konsekuensi memilih unit bersubsidi dan unit komersial, perbandingannya ada di rumah subsidi vs komersial.