Rumah subsidi Tangerang: ada tiga Tangerang, dan pajaknya beda lima kali

Dua angka pusat yang berlaku di Tangerang

Batas harga dan batas penghasilan program rumah bersubsidi ditetapkan pemerintah pusat, bukan oleh pengembang dan bukan oleh pemerintah daerah. Untuk wilayah Tangerang, angka yang beredar sering disalin dari kota Jawa lain, dan itu meleset Rp19.000.000.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah. Kelompok 1 huruf b berbunyi "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi" dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Nama Tangerang muncul lagi pada kelompok 4, yang punya tiga belas butir dari huruf a sampai huruf m, dan Tangerang ada di huruf h, tertulis persis "Kabupaten/Kota Tangerang". Harga jual paling banyak untuk seluruh kelompok itu adalah Rp185.000.000.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona. Zona 1 berbunyi "Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat" dengan Rp8.500.000 dan Rp10.000.000. Zona 4 berbunyi "Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi" dengan Rp12.000.000 untuk yang tidak kawin, Rp14.000.000 untuk yang kawin, dan Rp14.000.000 untuk kategori satu orang peserta Tapera. Itu zona tertinggi di seluruh Indonesia, di atas Papua sekalipun.

Kedua lampiran itu kami baca dari berkas PDF resminya sendiri dengan mode ekstraksi tabel, bukan mode tata letak. Itu bukan detail teknis yang boleh diabaikan. Pada mode tata letak, kelima harga di Lampiran Kepmen 1722 menumpuk seluruhnya ke baris kelompok 1, sehingga kelompok 1 seolah-olah punya lima angka dan kelompok 2 sampai 5 seolah-olah kosong. Hasil yang salah itu tetap terlihat rapi, dan Lampiran Permen 5/2025 punya cacat serupa.

Uraian lengkap keempat zona penghasilan beserta cara menghitung penghasilan bersih dan penghasilan gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi, dan tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi. Arti dan akibat dikeluarkannya lima nama itu dari kelompok Jawa sudah dibedah tuntas di rumah subsidi Depok. Batas ukurannya sama di seluruh Indonesia menurut Diktum KESATU Kepmen 1722/KPTS/M/2026, dengan riwayat perubahannya di ukuran rumah subsidi dan arti angka tipenya di rumah tipe 36.

Ada tiga daerah otonom bernama Tangerang

Di sinilah wilayah Tangerang berbeda dari Depok, Bogor, maupun Bekasi. Depok hanya satu daerah otonom. Bogor dan Bekasi masing-masing dua, yaitu kota dan kabupaten. Tangerang tiga.

• Kabupaten Tangerang, beribu kota di Tigaraksa, memungut pajak dengan Peraturan Daerah Kabupaten Tangerang Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, ditetapkan dan diundangkan 3 Januari 2024.
• Kota Tangerang, memungut pajak dengan Peraturan Daerah Kota Tangerang Nomor 10 Tahun 2023, ditetapkan dan diundangkan 22 Desember 2023 dan berlaku 1 Januari 2024, yang sudah diubah dengan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2025 tanggal 25 April 2025.
• Kota Tangerang Selatan, dibentuk dengan Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan Kota Tangerang Selatan di Provinsi Banten, memungut pajak dengan Peraturan Daerah Kota Tangerang Selatan Nomor 10 Tahun 2023, ditetapkan dan diundangkan 29 Desember 2023 dan berlaku 1 Januari 2024.

Tiga naskah, tiga pemungut, tiga angka. Dan karena permukiman baru di wilayah ini banyak yang tumbuh persis di garis batas administratif, pertanyaan "unit ini masuk yang mana" tidak selalu bisa dijawab dari nama kawasan pemasaran. Kawasan swasta besar bahkan bisa membentang melewati batas daerah, seperti yang kami bedah di harga rumah di BSD.

Satu catatan yang jarang diketahui dan bisa membuang waktumu. Basis data peraturan Badan Pemeriksa Keuangan, yang biasanya jadi tempat pertama orang mengecek status sebuah Perda, memuat Perda pajak Kabupaten Tangerang dan Perda pajak Kota Tangerang Selatan, tetapi pada tanggal pemeriksaan kami tidak menemukan Perda pajak Kota Tangerang di sana. Jadi kalau unitmu ada di Kota Tangerang, jangan menyimpulkan Perda-nya tidak ada hanya karena tidak muncul di sana. Naskahnya ada, lengkap dengan naskah perubahannya, di Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Kota Tangerang.

Satu kata yang hilang dari naskah 2026

Bagian ini khusus untuk kamu yang mengincar unit di Kota Tangerang Selatan. Kami sampaikan sebagai pertanyaan terbuka, bukan sebagai kesimpulan, karena naskahnya memang tidak menjawabnya secara tegas.

Sebelum Kepmen 1722/KPTS/M/2026 terbit, aturan batas harga ada di Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 689/KPTS/M/2023. Naskah itu menulis kelompok wilayah 4 sebagai "Maluku, Maluku Utara, Bali dan Nusa Tenggara, Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) dan Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, Kabupaten Mahakam Ulu", dengan harga jual maksimal Rp181.000.000 untuk 2023 dan Rp185.000.000 mulai 2024. Kata kuncinya "Jabodetabek", sebuah istilah kawasan metropolitan yang cakupannya lebih luas daripada daftar nama di dalam kurungnya.

Kepmen 1722/KPTS/M/2026 membuang istilah itu. Kelompok 4 kini disusun sebagai tiga belas butir bernomor huruf, dan yang menyebut Tangerang adalah huruf h yang berbunyi persis "Kabupaten/Kota Tangerang". Rumusan yang sama dipakai untuk daerah lain, yaitu "Kabupaten/Kota Bogor" pada huruf i, "Kota Depok" pada huruf j, dan "Kabupaten/Kota Bekasi" pada huruf k. Untuk Depok, penulisan itu benar-benar tepat karena memang hanya ada satu daerah otonom bernama Depok.

Persoalannya, dibaca harfiah, "Kabupaten/Kota Tangerang" menyebut dua daerah otonom: Kabupaten Tangerang dan Kota Tangerang. Kota Tangerang Selatan adalah daerah otonom ketiga dan namanya bukan Tangerang, melainkan Tangerang Selatan. Naskah Kepmen 1722 tidak menyebutnya di kelompok mana pun secara eksplisit, dan kelompok 1 huruf b mengecualikan "Kabupaten/Kota Tangerang" dengan rumusan yang sama.

Ada satu bukti tambahan yang membuat pertanyaan ini layak diajukan, dan bukti itu datang dari meja yang sama pada hari yang sama. Pada 6 Agustus 2026 Menteri menandatangani dua keputusan sekaligus: Nomor 1722/KPTS/M/2026 untuk rumah tapak, dan Nomor 1721/KPTS/M/2026 untuk satuan rumah susun umum. Kami mengunduh dan membaca keduanya. Lampiran keputusan yang mengatur rumah susun memuat daftar kabupaten dan kota tersendiri, dan pada nomor 6 daftar itu tertulis persis "Kabupaten/Kota Tangerang dan Kota Tangerang Selatan" dengan harga jual Rp13.000.000 per m2 atau Rp585.000.000 per unit berluas lantai 45 m2. Jadi pada dokumen kembarnya, nama Tangerang Selatan disebut lengkap dan terpisah.

Kami tidak akan menyimpulkan bahwa Tangerang Selatan sekarang berbatas Rp166.000.000, dan kami juga tidak akan menyimpulkan bahwa ia otomatis tetap Rp185.000.000. Keduanya sama-sama tebakan. Yang bisa kami katakan dengan yakin ada tiga: rumusannya berubah, perubahan itu mempersempit bacaan harfiahnya, dan penyusun naskahnya jelas mampu menulis nama Tangerang Selatan secara terpisah ketika memang bermaksud demikian, karena mereka melakukannya pada keputusan pasangannya. Taruhannya nyata: selisih batas harga Rp19.000.000 dan selisih batas penghasilan antara Rp8.500.000 dan Rp12.000.000 untuk yang tidak kawin.

Tarif PBB ketiganya berbeda sampai lima kali

Setelah serah terima kunci, yang menempel tiap tahun adalah Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Di sinilah tiga Tangerang itu paling terasa bedanya, dan bedanya jauh lebih besar daripada yang orang duga.

Angka 0,5 persen di Kabupaten Tangerang bukan kekeliruan pengetikan. Itu adalah angka tertinggi yang diizinkan undang-undang untuk PBB-P2, dan kabupaten tersebut memakainya penuh. Lapisan pajak kawasan di sisi kabupaten itu sudah kami bedah di harga rumah di PIK 2, jadi halaman ini tidak mengulanginya.

Tarif saja belum menjawab berapa yang ditagih, karena ketiga Perda memakai kerangka yang sama untuk menghitung dasar pengenaannya. NJOP dikurangi dulu dengan NJOP tidak kena pajak sebesar Rp10.000.000 per Wajib Pajak, angka yang kebetulan sama di ketiga daerah. Hasilnya lalu dikalikan sebuah persentase yang ditetapkan paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen, dan persentase itu diatur dengan Peraturan Wali Kota atau Peraturan Bupati, bukan dengan Perda.

Kami tidak menemukan besaran persentase yang berlaku dalam bentuk yang bisa diverifikasi. Peraturan Wali Kota Tangerang Nomor 112 Tahun 2023 tentang Tata Cara Pemungutan PBB-P2 memang menyatakan pada Pasal 8 ayat (3) bahwa besaran persentasenya tercantum dalam Lampiran I, tetapi berkas lima puluh dua halaman yang disajikan JDIH Kota Tangerang berhenti pada blok tanda tangan dan tidak memuat lampiran itu. Jadi simulasi di bawah ini memakai asumsi 100 persen dan hasilnya adalah batas atas, bukan angka pasti.

Rp175.000 versus Rp875.000 untuk rumah yang harga jualnya sama persis, dan yang membedakan hanya di sisi mana garis batas administratif itu jatuh. Kalau persentase dasar pengenaan yang berlaku ternyata lebih rendah dari 100 persen, ketiga angka itu ikut turun dengan proporsi yang sama, tetapi perbandingan antarketiganya tidak berubah. Cara NJOP itu sendiri dibentuk dijelaskan di cara menghitung NJOP, dan hubungannya dengan PBB serta BPHTB di NJOP, PBB, dan BPHTB.

Tarif nol persen Kota Tangerang berakhir 2026

Ada satu hal yang perlu kamu ketahui kalau kamu membaca artikel lama tentang PBB di Kota Tangerang, atau kalau kamu mendengar cerita dari tetangga yang membeli beberapa tahun lalu.

Pasal 10 ayat (1) Peraturan Daerah Kota Tangerang Nomor 10 Tahun 2023 memasang empat pita tarif, dan pita pertamanya luar biasa murah: 0 persen untuk NJOP sampai dengan Rp150.000.000. Di atas itu sampai Rp1 miliar tarifnya 0,1 persen, lalu 0,15 persen sampai Rp2 miliar, dan 0,2 persen di atas Rp2 miliar. Ayat (3) menutup celah penyalahgunaan dengan mengeluarkan bangunan untuk kepentingan usaha komersial dari pita nol persen tersebut, dengan tarif minimal 0,1 persen.

Artinya, sampai akhir 2025, rumah bersubsidi di Kota Tangerang yang nilai objek pajaknya di bawah Rp150.000.000 memang berpeluang tidak ditagih PBB sama sekali. Bukan murah, melainkan nol.

Peraturan Daerah Kota Tangerang Nomor 1 Tahun 2025 mengubahnya. Butir 2 Pasal I mengganti seluruh Pasal 10 menjadi dua ayat pendek: tarif PBB-P2 ditetapkan sebesar 0,2 persen, dan tarif untuk lahan produksi pangan dan ternak 0,1 persen. Tidak ada lagi pita, tidak ada lagi angka nol. Perda perubahan itu berlaku pada tanggal diundangkan, yaitu 25 April 2025, tetapi butir 10 menyisipkan Pasal 93A yang berbunyi bahwa ketentuan mengenai tarif PBB-P2 dalam satu tarif sebagaimana diatur dalam Pasal 10 berlaku pada tanggal 1 Januari 2026.

Jadi ada masa jeda delapan bulan antara pengundangan dan pemberlakuan tarifnya. Pola pasal sisipan penunda seperti ini juga dipakai daerah lain dan sudah kami bedah mekanismenya di rumah subsidi Cikarang. Yang penting untukmu: kalau kamu membaca sumber yang menyebut tarif nol persen di Kota Tangerang, periksa tanggalnya. Untuk tahun pajak 2026 dan sesudahnya, angka itu sudah tidak berlaku.

Bagian Penjelasan Perda 1/2025 menyebut sendiri pemicunya. Selain penyesuaian dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah serta Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023, ada Surat Menteri Dalam Negeri melalui Direktorat Jenderal Bina Keuangan Daerah Nomor 900.1.13.1/1421/Keuda perihal penyampaian hasil evaluasi Perda Kota Tangerang Nomor 10 Tahun 2023. Salah satu butir perubahannya disebut sebagai "penyesuaian tarif pajak daerah dan retribusi daerah yang adil, akuntabel, tidak membebani masyarakat serta tetap mendukung pendapatan daerah".

Satu lagi yang perlu diluruskan. Keringanan PBB yang sering dibicarakan di media sosial biasanya bersifat musiman, bukan permanen. Peraturan Wali Kota Tangerang Nomor 32 Tahun 2025 misalnya memberi pengurangan pokok 20 persen untuk SPPT sampai tahun 2014 dan penghapusan sanksi administratif untuk SPPT sampai tahun 2024, tetapi Pasal 5 membatasi jendelanya hanya dari 1 Agustus 2025 pukul 08.00 sampai 29 Agustus 2025 pukul 22.00. Jendela itu sudah tertutup. Kalau kamu berharap keringanan serupa, yang perlu dicari adalah Peraturan Wali Kota tahun berjalan, bukan yang tahun lalu.

BPHTB dan pembebasan yang tidak otomatis

Beban sekali bayar terbesar di luar uang muka adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Tarif dasarnya 5 persen di ketiga daerah, dan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak untuk perolehan hak pertama juga sama, yaitu Rp80.000.000. Pada harga batas atas Rp185.000.000, dasar kena pajaknya menjadi Rp105.000.000 dan pokoknya Rp5.250.000.

Yang tidak sama adalah perlakuan di luar jual beli biasa. Pasal 15 Perda Kota Tangerang Nomor 10 Tahun 2023 menetapkan tarif BPHTB waris 0 persen dan tarif BPHTB hibah untuk kepentingan umum 0 persen. Pasal 13 Perda Kota Tangerang Selatan Nomor 10 Tahun 2023 memilih jalan lain: hibah wasiat dan waris dikenai 2,5 persen, sedangkan peralihan hak karena putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap dikenai 0,1 persen. Untuk perolehan karena hibah wasiat atau waris dalam garis keturunan lurus satu derajat, kedua kota sama-sama memberi pengurang Rp300.000.000.

Soal pembebasan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, ketiga Perda memakai kerangka yang mirip dan hasilnya sama-sama tidak otomatis. Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 memang menyebut bebas BPHTB, tetapi kalimatnya ditutup frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan", dan pemungutnya adalah pemerintah daerah. Di Kota Tangerang, Pasal 12 ayat (4) huruf h mengecualikan perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah, lalu ayat (5) mempersempitnya menjadi kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan oleh Wali Kota, dan ayat (6) menyuruh kriteria itu diselaraskan dengan kebijakan menteri. Rumusan yang hampir identik ada di Pasal 10 ayat (4) sampai (6) Perda Kota Tangerang Selatan.

Tangerang Selatan menambahkan satu hal yang praktis dan layak kamu ingat. Pasal 70 ayat (1) huruf f Perda-nya mewajibkan penelitian SSPD BPHTB mencakup kesesuaian kriteria objek pajak tertentu yang dikecualikan, termasuk kriteria pengecualian bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dan ayat (5) membatasi proses penelitian itu paling lama satu hari kerja sejak SSPD diterima lengkap untuk penelitian di tempat. Kalau prosesmu tertahan berhari-hari tanpa penjelasan, kamu punya pasal untuk ditanyakan.

Kesimpulan praktisnya sama untuk ketiga daerah: jangan menganggap urusan BPHTB beres hanya karena ada kata "bebas BPHTB" di brosur. Minta dasar hukumnya, minta kriterianya, dan sampai kamu memegang bukti tertulis bahwa unitmu memenuhi kriteria itu, tetap siapkan Rp5.250.000 di anggaranmu. Mekanisme BPHTB secara umum ada di BPHTB adalah, sedangkan tahapan dokumennya di PPJB adalah dan AJB adalah.

Urutan memeriksa satu unit di Tangerang

Urutan ini disusun supaya kamu gugur di langkah murah lebih dulu, bukan setelah menyetor tanda jadi.

1. Tentukan daerah pemungutnya. Kabupaten Tangerang, Kota Tangerang, atau Kota Tangerang Selatan, dibuktikan dengan SPPT PBB bidang tersebut. Ini menentukan seluruh lapisan pajak sesudahnya, dan selisihnya bisa lima kali lipat.
2. Kalau jawabannya Tangerang Selatan, tanyakan kelompok wilayahnya lebih dulu ke bank pelaksana, seperti di kotak sebelumnya, sebelum membahas harga.
3. Cocokkan harga dengan batas Rp185.000.000. Kalau harga yang ditawarkan di atasnya, unit itu bukan rumah bersubsidi, apa pun sebutan di brosurnya.
4. Cocokkan ukurannya. Luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, lebar muka kaveling minimal 5 m, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2. Ukur sendiri di lokasi.
5. Cek penghasilanmu terhadap Zona 4. Rp12.000.000 untuk yang tidak kawin dan Rp14.000.000 untuk yang kawin. Batas ini langit-langit, bukan target, dan bank tetap menghitung kemampuan bayar dari penghasilan bersihmu.
6. Cari lokasinya di kanal resmi. Sistem Informasi Kumpulan Pengembang menampilkan data lokasi, ID lokasi, ID rumah, dan nama perumahan. Kalau proyeknya tidak ada di sana, tanyakan alasannya sebelum membayar apa pun.
7. Tanyakan persentase dasar pengenaan PBB-P2 yang berlaku tahun ini ke Badan Pendapatan Daerah setempat, beserta nomor produk hukum yang menetapkannya. Ini yang menentukan tagihanmu, bukan tarifnya saja.
8. Minta bukti pemisahan bidang. Sertifikat hasil pemecahan atau minimal nomor identifikasi bidang, sesuai Diktum KETIGA Kepmen 1722/KPTS/M/2026, sebelum perjanjian kredit ditandatangani.
9. Susun anggaran sekali bayar. Masukkan BPHTB Rp5.250.000 sebagai cadangan sampai ada surat resmi yang membebaskanmu, lalu tambahkan biaya notaris, biaya bank, dan premi asuransi. Rinciannya ada di syarat KPR subsidi.

Cara memastikan angka di halaman ini masih berlaku ketika kamu membacanya. Untuk sisi pusat, buka halaman produk hukum Kepmen 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman lalu periksa blok relasi peraturannya. Untuk Kota Tangerang, buka daftar Peraturan Daerah di JDIH Kota Tangerang dan cari apakah ada perubahan sesudah Perda Nomor 1 Tahun 2025. Untuk Kabupaten Tangerang dan Kota Tangerang Selatan, halaman di basis data peraturan Badan Pemeriksa Keuangan mencantumkan blok Status Peraturan, dan pada tanggal pemeriksaan blok milik Perda Tangerang Selatan Nomor 10 Tahun 2023 masih kosong. Perlu diingat, blok relasi di sana bisa tercatat satu arah, seperti yang kami temukan pada kasus di rumah subsidi Bogor, jadi cek juga JDIH kotanya. Kalau kamu sedang membandingkan wilayah Tangerang dengan tetangga timurnya, bacalah rumah subsidi Bekasi, dan untuk gambaran skema pembiayaannya secara utuh beserta dokumen resmi yang menopangnya, lihat rumah subsidi.