Rumah subsidi Bogor: batas harganya Rp185 juta, dan ada dua Bogor

Dua angka pusat yang berlaku di Bogor

Batas harga dan batas penghasilan program rumah bersubsidi ditetapkan pemerintah pusat, bukan oleh pengembang dan bukan oleh pemerintah daerah. Masalahnya, angka yang beredar untuk Bogor sering disalin dari kota Jawa lain, dan itu keliru dengan selisih Rp19.000.000.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah. Kelompok 1 huruf b berbunyi "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi" dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Nama Bogor muncul kembali pada kelompok 4, yang punya tiga belas butir dari huruf a sampai huruf m, dan Bogor ada di huruf i, tertulis persis "Kabupaten/Kota Bogor". Harga jual paling banyak untuk seluruh kelompok itu adalah Rp185.000.000.

Perhatikan bentuk penulisannya. Untuk Depok, naskah menulis "Kota Depok" saja karena memang hanya ada satu daerah otonom bernama Depok. Untuk Bogor, naskah memakai bentuk gabungan "Kabupaten/Kota Bogor", yang menyapu dua daerah otonom sekaligus. Jadi Rp185.000.000 berlaku untuk unit di Kota Bogor maupun di Kabupaten Bogor, dan tidak ada celah untuk berargumen bahwa salah satunya tertinggal di kelompok 1. Perlu diingat pula bahwa angka itu batas atas, bukan harga yang seharusnya kamu bayar.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona. Zona 1 berbunyi "Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat" dengan Rp8.500.000 dan Rp10.000.000. Zona 4 berbunyi "Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi" dengan Rp12.000.000 untuk yang tidak kawin, Rp14.000.000 untuk yang kawin, dan Rp14.000.000 untuk kategori satu orang peserta Tapera. Itu zona tertinggi di seluruh Indonesia, di atas Papua sekalipun.

Peraturan Menteri hanya menulis "Bogor" tanpa keterangan kabupaten atau kota, berbeda dari Keputusan Menteri yang menulisnya lengkap. Hasilnya tetap sama, karena Zona 1 juga mengecualikan "Bogor" tanpa embel-embel apa pun, sehingga tidak ada zona lain yang bisa menampung salah satu dari keduanya.

Kedua lampiran itu kami baca dari berkas PDF resminya sendiri dengan mode ekstraksi tabel, bukan mode tata letak, dan itu bukan detail teknis yang bisa diabaikan. Pada mode tata letak, kelima harga di Lampiran Kepmen 1722 menumpuk seluruhnya ke baris kelompok 1, sehingga kelompok 1 seolah-olah punya lima angka sekaligus dan kelompok 2 sampai 5 seolah-olah kosong. Hasil yang salah itu tetap terlihat rapi, dan Lampiran Permen 5/2025 punya cacat serupa. Kalau kamu memverifikasi sendiri, jalankan dua mode lalu pilih yang urutan barisnya masuk akal.

Uraian lengkap keempat zona penghasilan beserta cara menghitung penghasilan bersih dan penghasilan gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi, dan tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi. Arti dan akibat dikecualikannya lima nama itu dari kelompok Jawa sudah dibedah tuntas di rumah subsidi Depok, jadi halaman ini tidak mengulanginya. Batas ukurannya sama di seluruh Indonesia: Diktum KESATU Kepmen 1722/KPTS/M/2026 menetapkan luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, lebar muka kaveling minimal 5 m, dan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2, dengan riwayat perubahannya di ukuran rumah subsidi serta arti angka tipenya di rumah tipe 36.

Ada dua Bogor, dan Perda pajaknya bernomor sama

Sampai di sini semuanya masih sederhana, karena kedua angka pusat tadi tidak peduli kamu membeli di kota atau di kabupaten. Lapisan berikutnya yang tidak sederhana, dan pangkalnya satu kebetulan penomoran yang benar-benar terjadi.

Kota Bogor dan Kabupaten Bogor adalah dua daerah otonom yang terpisah, masing-masing dengan Peraturan Daerah pajaknya sendiri. Kota Bogor memakai Peraturan Daerah Kota Bogor Nomor 11 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, ditetapkan dan diundangkan di Bogor pada 29 Desember 2023. Kabupaten Bogor memakai Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 11 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, ditetapkan dan diundangkan di Cibinong pada 29 Desember 2023. Nomornya sama, tahunnya sama, judulnya sama, tanggal penetapannya pun sama. Yang membedakan hanya nama daerah dan tempat penetapannya.

Akibatnya, kalimat "Perda Bogor Nomor 11 Tahun 2023" tidak menunjuk satu dokumen. Ia menunjuk dua dokumen yang isinya tidak sama. Perbedaan itu terbawa sampai ke naskah perubahannya, dan di sana pun mudah tertukar. Blok Status Peraturan pada basis data peraturan BPK untuk Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 1 Tahun 2025 hanya berbunyi "Mengubah: Peraturan Daerah Nomor 11 Tahun 2023 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah", tanpa kata Kabupaten maupun Kota. Yang menyelamatkan pembacaan hanyalah metadata T.E.U. dan tempat penetapannya, yaitu Cibinong.

Satu hal lagi yang perlu kamu ketahui supaya tidak salah menyimpulkan. Halaman Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 11 Tahun 2023 di basis data yang sama, pada tanggal kami periksa, tidak memuat blok "Diubah dengan". Blok Status Peraturan di halaman itu hanya berisi daftar peraturan lama yang dicabutnya. Padahal halaman Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2025 jelas menyatakan dirinya mengubah naskah tersebut. Jadi relasi antardokumen di sana bisa tercatat satu arah, dan siapa pun yang hanya membuka halaman induknya lalu melihat blok relasi yang bersih akan menyimpulkan bahwa Perda itu belum pernah diubah. Kesimpulan itu keliru.

Tarif PBB Kota Bogor kini tunggal 0,25 persen

Kedua Bogor sama-sama meratakan tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan pada 2025, tetapi dengan naskah, tanggal, dan titik awal yang berbeda. Bagian ini membahas sisi kotanya, karena sisi kabupatennya sudah kami bedah terpisah.

Pasal 8 Peraturan Daerah Kota Bogor Nomor 11 Tahun 2023 memasang tarif berjenjang dengan tujuh pita, mulai 0,10 persen sampai 0,25 persen, ditambah tarif 0,075 persen untuk lahan produksi pangan dan ternak pada ayat (2). Lalu Peraturan Daerah Kota Bogor Nomor 4 Tahun 2025, yang ditetapkan dan diundangkan di Bogor pada 20 Agustus 2025 dan berlaku pada tanggal diundangkan, mengubah Pasal 8 itu menjadi satu kalimat: tarif PBB-P2 ditetapkan sebesar 0,25 persen per tahun.

Tidak ada pasal penundaan pada perubahan ini. Sebagian daerah lain menyisipkan pasal yang menahan tarif barunya sampai awal tahun pajak berikutnya, dan contohnya bisa kamu baca di rumah subsidi Cikarang. Kota Bogor tidak melakukannya, sehingga tarif barunya menyala pada hari pengundangan.

Baca baris ketiga tabel itu. Rumah kelas subsidi dengan NJOP di kisaran Rp185.000.000 jatuh di pita 0,10 persen pada naskah lama, dan pita itu kini menjadi 0,25 persen. Kenaikannya dua setengah kali lipat. Sebaliknya, pita paling atas, yaitu bidang bernilai di atas Rp10 miliar, memang sudah 0,25 persen sejak semula sehingga tidak merasakan apa-apa. Meratakan tangga tarif ke angka tertinggi selalu bekerja seperti ini: beban seluruh kenaikan ditanggung pita bawah.

Perhatikan juga baris kedua. Pita pertama naskah lama berbunyi "untuk NJOP di atas Rp100.000.000,00 sampai dengan Rp250.000.000,00", jadi objek yang NJOP-nya sama dengan atau di bawah Rp100.000.000 tidak punya tarif tertulis di Pasal 8. Naskah baru menutup celah itu dengan satu tarif untuk semua nilai. Kabupaten Bogor menempuh jalan yang sama pada 13 Juni 2025, bedanya ia berangkat dari tiga pita, dan aritmetika lengkap perubahan di sisi kabupaten itu ada di harga rumah di Summarecon Bogor.

Yang menarik, naskah Kota Bogor menyatakan sendiri maksud kebijakannya. Bagian Penjelasan Peraturan Daerah Nomor 4 Tahun 2025 menulis bahwa perubahan tarif PBB-P2 pada Pasal 8 menjadi tarif tunggal 0,25 persen dilakukan dengan menetapkan besaran pengenaan lewat Peraturan Kepala Daerah. Artinya tangga yang dulu ada di tarif dipindahkan ke dasar pengenaan. Itu penting untuk bagian berikutnya, karena berarti tarif tunggal 0,25 persen bukan gambaran utuh tagihanmu.

Selisih tagihan tahunannya ada di angka pengurang

Sekarang kedua Bogor bertarif sama. Kalau begitu, apa yang masih membedakan tagihan tahunan di antara keduanya? Jawabannya satu angka yang jarang dibicarakan.

Pasal 6 ayat (3) Peraturan Daerah Kota Bogor Nomor 11 Tahun 2023 menetapkan NJOP tidak kena pajak sebesar Rp50.000.000 untuk setiap Wajib Pajak. Pasal 6 ayat (3) Peraturan Daerah Kabupaten Bogor Nomor 11 Tahun 2023 menetapkan angka yang sama namanya tetapi besarannya Rp10.000.000. Selisihnya lima kali lipat, dan kedua Peraturan Daerah perubahan tahun 2025 tidak menyentuh pasal ini. Ayat (4) pada kedua naskah sama-sama menegaskan bahwa bila kamu memiliki lebih dari satu objek, pengurang itu hanya diberikan atas salah satunya untuk setiap Tahun Pajak.

Ada satu pengali lagi yang belum bisa kami kunci. Pasal 7 ayat (1) pada kedua naskah menetapkan dasar pengenaan PBB-P2 paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak, dan ayat (3) menyerahkan besaran persentasenya kepada Peraturan Kepala Daerah. Pada 3 September 2026 kami tidak menemukan naskah Peraturan Wali Kota Bogor tentang besaran persentase itu dalam bentuk yang bisa dibuka dan diverifikasi. Karena itu simulasi di bawah memakai asumsi tertinggi, yaitu 100 persen, sehingga hasilnya adalah batas atas dan tagihan sebenarnya bisa lebih rendah.

Dua catatan supaya angka di atas tidak disalahpahami. Pertama, NJOP bukan harga jual. NJOP ditetapkan lewat proses penilaian dan, menurut Pasal 6 ayat (5) kedua Peraturan Daerah, ditetapkan setiap tiga tahun kecuali untuk objek tertentu. Angka NJOP unitmu bisa lebih rendah maupun lebih tinggi daripada harga yang kamu bayar, jadi ganti Rp185.000.000 di atas dengan angka yang benar-benar tertulis pada SPPT bidang tersebut. Kedua, hubungan antara NJOP, PBB, dan bea perolehan hak dijelaskan utuh di NJOP, PBB, dan BPHTB, dan cara memperoleh NJOP objekmu lewat kanal resmi ada di cek NJOP online.

Kesimpulan praktisnya: menanyakan tarif saja tidak cukup lagi di Bogor, karena tarifnya kini sama di kedua daerah. Yang perlu kamu tanyakan adalah persentase dasar pengenaan yang dipakai untuk tahun pajak berjalan, dan mintalah jawabannya tertulis.

Beban sekali bayar dan pembebasan yang tidak otomatis

Pajak tahunan bisa dianggarkan bulanan. Bea perolehan haknya tidak, karena harus tersedia tunai sebelum akta ditandatangani dan tidak bisa dicicil lewat kredit.

Pasal 13 Peraturan Daerah Kota Bogor Nomor 11 Tahun 2023 menetapkan tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 5 persen. Pasal 12 ayat (4) menetapkan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah daerah. Angka itu sama persis dengan yang dipakai Kabupaten Bogor, jadi untuk urusan ini kedua Bogor benar-benar setara: pada harga batas atas Rp185.000.000, dasar kena pajaknya Rp105.000.000 dan pokoknya Rp5.250.000.

Yang tidak setara adalah angka pengurang untuk peralihan karena hibah wasiat atau waris dalam garis keturunan lurus satu derajat termasuk suami atau istri. Kota Bogor menetapkannya Rp300.000.000 pada Pasal 12 ayat (5), sedangkan Kabupaten Bogor menetapkannya Rp400.000.000. Selisih Rp100.000.000 itu setara pajak Rp5.000.000 pada tarif 5 persen, dan ia baru terasa ketika rumahnya diwariskan, bukan saat dibeli.

Satu ketentuan lagi sering mengejutkan pembeli. Pasal 12 ayat (3) menyatakan bahwa bila nilai perolehan tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang dipakai dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan adalah NJOP tersebut. Menuliskan harga transaksi di bawah NJOP karena itu tidak menurunkan pajaknya.

Lalu bagaimana dengan pembebasan bagi masyarakat berpenghasilan rendah? Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 menyatakan kredit pemilikan rumah umum tapak yang memperoleh fasilitasi Pemerintah Pusat bebas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, tetapi kalimat itu ditutup frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan". Frasa itu menyambung ke Peraturan Daerahnya. Pasal 10 ayat (4) huruf h Perda Kota Bogor memang mengecualikan perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah dari objek BPHTB, tetapi ayat (5) membatasinya pada kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan Wali Kota, dan ayat (6) menyatakan kriteria itu diselaraskan dengan kebijakan menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat. Jadi pembebasannya tidak menyala otomatis begitu unitmu berlabel subsidi. Siapkan Rp5.250.000 itu sampai ada bukti tertulis sebaliknya.

Perda Nomor 4 Tahun 2025 menambahkan satu pintu lagi yang perlu kamu tahu. Butir ketiga Pasal I menyisipkan Pasal 84a, yang menyatakan Wali Kota atau pejabat yang ditunjuk dapat memberikan keringanan, pengurangan, pembebasan, dan penundaan pembayaran atas pokok atau sanksi pajak, dengan tata caranya diatur lewat Peraturan Wali Kota. Pintu itu ada, tetapi ia kewenangan, bukan hak otomatis, jadi jangan menganggarkan seolah-olah pasti terbuka.

Terakhir, siapa yang memeriksa. Pasal 16 ayat (1) mewajibkan pejabat pembuat akta tanah atau notaris meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta pemindahan hak, dan melaporkan pembuatan akta paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Ayat (2) memasang sanksi administratif berupa denda Rp10.000.000 untuk pelanggaran kewajiban pertama dan Rp1.000.000 untuk setiap laporan yang tidak disampaikan. Artinya urutannya tidak bisa dibalik: bayar dulu, tanda tangan kemudian. Penjelasan BPHTB secara utuh ada di BPHTB adalah, dan untuk memisahkan harga rumah dari kas yang benar-benar perlu tersedia di depan, pakai kalkulator biaya beli rumah.

Urutan memeriksa satu unit di Bogor

Kami tidak merekomendasikan perumahan atau pengembang mana pun. Jalur resmi untuk menelusuri lokasi adalah SiKumbang, Sistem Informasi Kumpulan Pengembang yang dikelola bersama Kementerian PKP dan BP Tapera, dan penelusurannya berdasarkan wilayah lokasi. Cara membaca basis data itu beserta arti status kavling, pembangunan, dan ready stock dibahas di perumahan subsidi. Setelah lokasinya ketemu, urutan pemeriksaan yang paling hemat waktu untuk Bogor seperti ini.

1. Pastikan daerah otonomnya lebih dulu. Baca SPPT PBB bidang tersebut. Batas harga Rp185.000.000 dan Zona 4 berlaku sama di Kota maupun Kabupaten Bogor, tetapi seluruh angka pajak daerah di halaman ini hanya berlaku untuk yang benar-benar berada di daerah yang bersangkutan.
2. Cocokkan harga dan luasnya. Harga tidak boleh melampaui Rp185.000.000, luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2, dan lebar muka kaveling minimal 5 m.
3. Tanyakan persentase dasar pengenaan PBB-P2 untuk tahun pajak berjalan. Ini pertanyaan khas Bogor sejak kedua daerahnya memakai tarif tunggal, karena tangga bebannya sekarang ada di sana, bukan di tarif. Minta jawabannya tertulis, atau minta salinan SPPT tahun berjalan untuk bidang sejenis di lokasi yang sama supaya kamu bisa membaca angkanya langsung.
4. Tanyakan kriteria pembebasan BPHTB bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang berlaku. Sebutkan bahwa kriterianya ditetapkan Wali Kota atau Bupati menurut Pasal 10 ayat (5) Perda pajak daerahnya, lalu minta rujukan keputusannya. Selama belum ada, anggarkan pokok BPHTB-nya.
5. Tanyakan status pemisahan sertifikatnya. Diktum KETIGA Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 mewajibkan pengembang menyelesaikan pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau minimal sudah terbit nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum penandatanganan perjanjian kredit. Minta bukti tertulisnya. Cara memeriksa bidang tanah lewat kanal resmi ada di cek sertifikat tanah online.
6. Uji dirimu sendiri. Diktum KEDUA huruf a menyebut penerima kredit adalah yang tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, kecuali ditentukan lain. Daftar lengkap syarat beserta dasar hukum tiap butir ada di syarat KPR subsidi, dan aturan menghuni serta merenovasinya ada di renovasi rumah subsidi.

Untuk memperkirakan angsuran dengan ketentuan program, pakai kalkulator KPR subsidi, bandingkan kemampuan bayarmu lewat cek kelayakan KPR, lalu adu dengan skema komersial di simulasi KPR. Diktum KEDUA huruf d Kepmen 1722/KPTS/M/2026 menetapkan jangka waktu kredit paling lama 40 tahun dan huruf e menyebut suku bunga 5 persen per tahun sepanjang tenor atau skema berjenjang sesuai kebijakan Pemerintah Pusat, jadi tanyakan skema mana yang dipakai pada produk yang ditawarkan kepadamu. Perbandingan menyeluruh dengan jalur non-subsidi ada di rumah subsidi vs komersial.

Memastikan angkanya masih berlaku

Halaman ini mencantumkan nomor dan tanggal pada setiap sumber justru karena aturannya bergerak. Naskah yang mengatur batas harga berganti pada 6 Agustus 2026, Peraturan Menteri penghasilannya sudah dua kali diubah, dan kedua Peraturan Daerah pajak Bogor diubah pada 2025 dengan tanggal yang berbeda. Lima pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri kapan saja:

• Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP, lalu periksa badge statusnya dan blok Relasi Peraturan. Saat kami periksa, statusnya Berlaku dan blok itu hanya berisi empat Keputusan Menteri yang dicabut olehnya, bukan satu pun yang mencabutnya.
• Buka halaman Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 dan periksa daftar peraturan pengubahnya. Statusnya Diubah, bukan Tidak Berlaku, dengan dua pengubah yaitu Permen Nomor 11 Tahun 2025 dan Permen Nomor 1 Tahun 2026. Kami membaca kedua naskah pengubah itu: yang pertama hanya menyisipkan Pasal 4A tentang penghasilan yang diperoleh di luar negeri, yang penerapannya dibahas di rumah subsidi Jakarta, dan yang kedua hanya menulis ulang Pasal 3. Tabel zona penghasilannya tidak disentuh keduanya.
• Buka laman Perda Kota Bogor Nomor 11 Tahun 2023 dan Nomor 4 Tahun 2025 di basis data peraturan BPK, lalu baca blok Status Peraturan. Saat kami periksa, keduanya berstatus Berlaku, dan halaman Perda Nomor 11 Tahun 2023 memang mencantumkan "Diubah dengan: Perda Kota Bogor No. 4 Tahun 2025".
• Jangan menyimpulkan dari blok relasi saja. Halaman Perda Kabupaten Bogor Nomor 11 Tahun 2023 di basis data yang sama tidak memuat blok "Diubah dengan" pada tanggal kami periksa, padahal Perda Kabupaten Bogor Nomor 1 Tahun 2025 menyatakan mengubahnya. Relasi bisa tercatat satu arah. Cara amannya adalah mencari juga dari sisi sebaliknya, yaitu menelusuri Peraturan Daerah tahun berjalan milik daerah itu, lalu membaca Pasal I-nya butir demi butir.
• Kalau muncul Peraturan Daerah perubahan baru, jangan berhenti pada judulnya. Satu Peraturan Daerah perubahan bisa memuat puluhan butir dan hanya sebagian kecil yang menyentuh pasal tarif. Perda Kota Bogor Nomor 4 Tahun 2025, misalnya, hanya punya lima butir perubahan: Pasal 8, Pasal 80, penyisipan Pasal 84a, Lampiran I, dan Lampiran II. Pasal 6, Pasal 7, Pasal 10, Pasal 12, dan Pasal 13 tidak diubah sama sekali.

Untuk menanyakan persentase dasar pengenaan tahun berjalan dan status keputusan tentang kriteria pembebasan BPHTB, kanal resminya adalah portal Pemerintah Kota Bogor dan JDIH Kota Bogor. Satu catatan pemeriksaan: alamat badan pendapatan daerahnya, yaitu bapenda.kotabogor.go.id, menolak koneksi aman pada 3 September 2026 karena sertifikat keamanannya kedaluwarsa, jadi kami tidak mencantumkannya sebagai sumber. Terakhir, cara membaca kabar yang beredar. Perubahan skema rumah subsidi sering muncul lebih dulu sebagai berita, dan berita bukan naskah. Yang mengikat adalah dokumen bernomor dengan tanggal penetapan yang bisa dibuka siapa pun. Gambaran utuh programnya ada di panduan pilar rumah subsidi, dan pembacaan naskah Kepmen 1722 beserta empat perubahan operasionalnya ada di rumah subsidi Sidoarjo.