Rumah subsidi Bekasi: batas harganya Rp185 juta, dan pajaknya beda kota

Dua angka pusat yang berlaku di Bekasi

Batas harga dan batas penghasilan program rumah bersubsidi ditetapkan pemerintah pusat, bukan oleh pengembang dan bukan oleh pemerintah daerah. Masalahnya, angka yang beredar untuk Bekasi sering disalin begitu saja dari kota Jawa lain, dan itu meleset Rp19.000.000.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah. Kelompok 1 huruf b berbunyi "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi" dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Nama Bekasi muncul lagi pada kelompok 4, yang punya tiga belas butir dari huruf a sampai huruf m, dan Bekasi ada di huruf k, tertulis persis "Kabupaten/Kota Bekasi". Harga jual paling banyak untuk seluruh kelompok itu adalah Rp185.000.000.

Perhatikan bentuk penulisannya. Untuk Depok, naskah menulis "Kota Depok" saja karena memang hanya ada satu daerah otonom bernama Depok. Untuk Bekasi, naskah memakai bentuk gabungan "Kabupaten/Kota Bekasi", yang menyapu dua daerah otonom sekaligus. Jadi Rp185.000.000 berlaku baik di Kota Bekasi maupun di Kabupaten Bekasi, dan tidak ada celah untuk berargumen bahwa salah satunya tertinggal di kelompok 1. Perlu diingat, angka itu batas atas, bukan harga yang seharusnya kamu bayar.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona. Zona 1 berbunyi "Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat" dengan Rp8.500.000 dan Rp10.000.000. Zona 4 berbunyi "Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi" dengan Rp12.000.000 untuk yang tidak kawin, Rp14.000.000 untuk yang kawin, dan Rp14.000.000 untuk kategori satu orang peserta Tapera. Itu zona tertinggi di seluruh Indonesia, di atas Papua sekalipun.

Peraturan Menteri hanya menulis "Bekasi" tanpa keterangan kabupaten atau kota, berbeda dari Keputusan Menteri yang menulisnya lengkap. Hasilnya tetap sama, karena Zona 1 juga mengecualikan "Bekasi" tanpa embel-embel apa pun, sehingga tidak ada zona lain yang bisa menampung salah satu dari keduanya.

Kedua lampiran itu kami baca dari berkas PDF resminya sendiri dengan mode ekstraksi tabel, bukan mode tata letak, dan itu bukan detail teknis yang boleh diabaikan. Pada mode tata letak, kelima harga di Lampiran Kepmen 1722 menumpuk seluruhnya ke baris kelompok 1, sehingga kelompok 1 seolah-olah punya lima angka sekaligus dan kelompok 2 sampai 5 seolah-olah kosong. Hasil yang salah itu tetap terlihat rapi, dan Lampiran Permen 5/2025 punya cacat serupa. Kalau kamu ingin memverifikasi sendiri, jalankan dua mode lalu pilih yang urutan barisnya masuk akal.

Uraian lengkap keempat zona penghasilan beserta cara menghitung penghasilan bersih dan penghasilan gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi, dan tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi. Arti dan akibat dikeluarkannya lima nama itu dari kelompok Jawa sudah dibedah tuntas di rumah subsidi Depok, jadi halaman ini tidak mengulanginya. Batas ukurannya sama di seluruh Indonesia: Diktum KESATU Kepmen 1722/KPTS/M/2026 menetapkan luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, lebar muka kaveling minimal 5 m, dan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2, dengan riwayat perubahannya di ukuran rumah subsidi serta arti angka tipenya di rumah tipe 36. Skema pembiayaannya sendiri, termasuk bunga 5 persen sepanjang tenor pada Diktum KEDUA huruf e, dibahas di rumah subsidi.

Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi bukan satu daerah

Sampai di sini semuanya masih sederhana, karena kedua angka pusat tadi tidak peduli kamu membeli di kota atau di kabupaten. Lapisan berikutnya yang tidak sederhana.

Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi adalah dua daerah otonom yang terpisah, masing-masing memungut pajak daerahnya sendiri dengan Peraturan Daerah sendiri. Kota Bekasi memakai Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, ditetapkan dan diundangkan di Bekasi pada 4 Januari 2024, yang sudah diubah dengan Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 9 Tahun 2025 tanggal 7 Juli 2025. Kabupaten Bekasi memakai Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 8 Tahun 2023 yang diubah dengan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2025, dan naskah itu beserta seluruh akibatnya sudah kami bedah terpisah di rumah subsidi Cikarang, karena Cikarang memang berada di Kabupaten Bekasi.

Perbedaan ini bukan soal administrasi belaka. Ia menentukan berapa rupiah yang keluar dari kantongmu setiap tahun setelah serah terima kunci, dan selisihnya bukan angka kecil untuk rumah kelas subsidi. Karena itu pertanyaan pertama yang wajib kamu jawab sebelum membicarakan pajak adalah pertanyaan yang terdengar sepele: unit ini berdiri di Kota Bekasi atau di Kabupaten Bekasi.

Jangan menjawabnya dari nama kecamatan yang kamu ingat, dan jangan menjawabnya dari alamat pemasaran. Nama "Bekasi" dipakai oleh dua daerah otonom sekaligus, dan sebagian kawasan permukiman baru justru tumbuh di garis batasnya. Yang bisa menjawab tanpa perdebatan hanya dokumen dari pemungutnya sendiri.

Satu catatan yang menghemat waktumu di tahap ini. Diktum KETIGA Kepmen 1722/KPTS/M/2026 mewajibkan pengembang rumah umum tapak menyelesaikan pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau setidaknya sudah menerbitkan nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum penandatanganan perjanjian kredit. Jadi kalau menjelang akad kamu masih belum bisa melihat identitas bidangmu sendiri, itu bukan hal yang wajar dan boleh kamu tanyakan dengan tegas.

Tarif PBB Kota Bekasi masih bertingkat

Sepanjang 2025 banyak daerah meratakan tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan menjadi satu angka tunggal untuk semua nilai objek pajak. Kota Bogor melakukannya pada Agustus 2025, Kabupaten Bogor pada Juni 2025, dan Kabupaten Bekasi menjadwalkannya mulai 1 Januari 2026. Kota Bekasi tidak ikut.

Pasal 9 ayat (1) Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 memasang tarif berjenjang dengan tiga pita, dan Peraturan Daerah Nomor 9 Tahun 2025 sama sekali tidak menyentuh pasal itu. Kami membaca seluruh dua puluh sembilan butir perubahan pada Pasal I Perda 9/2025, dan yang disentuh adalah Pasal 20, 26, 33, 40, 56, 58, 61, 65, 69, 70, 71, 72, 73, 76, 77, 80, 81, 83, 84, 85, 102, 110, dan 127 beserta tiga lampiran. Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10 yang mengatur dasar pengenaan, tarif, dan cara menghitung PBB-P2 tidak ada dalam daftar itu.

Rumah kelas subsidi dengan harga batas atas Rp185.000.000 jelas jatuh di pita pertama, yaitu 0,10 persen. Bandingkan dengan Kabupaten Bekasi yang bertarif tunggal 0,3 persen sejak 1 Januari 2026: untuk objek yang sama, tarif kabupatennya tepat tiga kali tarif kotanya. Bandingkan pula dengan Kota Bogor dan Kabupaten Bogor yang kini sama-sama 0,25 persen, menurut Perda pajak daerah masing-masing. Kota Bekasi, untuk rumah kelas ini, adalah yang paling ringan di antara mereka.

Tarif saja belum menjawab berapa yang ditagih. Pasal 8 memberi dua pengurang berturut-turut. Ayat (3) menetapkan NJOP tidak kena pajak sebesar Rp10.000.000 untuk setiap Wajib Pajak, dan ayat (4) menegaskan bahwa kalau kamu punya lebih dari satu objek di wilayah yang sama, pengurang itu hanya diberikan pada objek dengan NJOP terbesar. Sesudah itu, ayat (5) menyatakan NJOP yang dipakai untuk perhitungan ditetapkan paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi angka tadi. Ayat (7) menyerahkan besaran persentase itu kepada Peraturan Wali Kota.

Kami tidak berhasil menemukan naskah Peraturan Wali Kota tersebut dalam bentuk yang bisa diverifikasi pada tanggal pemeriksaan, jadi kami tidak akan menyodorkan satu angka seolah-olah itu fakta. Yang bisa disajikan jujur adalah rentangnya, dan rentang itu memang lebar.

Jadi tagihan tahunanmu ada di antara Rp35.000 dan Rp175.000 selama NJOP-nya masih di kisaran itu. Rentangnya lima kali lipat, dan yang menentukan bukan tarif melainkan satu persentase yang diatur di luar Perda. Itulah yang perlu kamu tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah sebelum menandatangani apa pun, bukan tarifnya. Cara NJOP itu sendiri dibentuk dijelaskan di cara menghitung NJOP, dan hubungannya dengan PBB serta BPHTB di NJOP, PBB, dan BPHTB.

Ada satu pasal lagi yang jarang dibaca orang dan berpotensi menguntungkanmu. Pasal 5 ayat (3) huruf h mengeluarkan dari objek PBB-P2 berupa "Bumi dan/atau Bangunan tempat tinggal lainnya berdasarkan NJOP tertentu yang ditetapkan oleh Wali Kota". Perda tidak menyebut ambang NJOP-nya berapa, jadi keberadaan dan besarannya harus ditanyakan langsung. Kalau ambang itu ada dan rumahmu ada di bawahnya, tagihan PBB-mu bisa nol, bukan sekadar kecil.

Satu angka yang meleset di contoh resmi

Bagian ini kami masukkan bukan untuk mengoreksi siapa pun, melainkan supaya kamu tidak menyalin contoh yang salah lalu bingung ketika tagihanmu tidak cocok.

Penjelasan Pasal 10 Perda Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 memuat dua contoh hitungan lengkap. Contoh I memakai objek dengan NJOP total Rp421.500.000, dikurangi NJOP tidak kena pajak Rp10.000.000 sehingga menjadi Rp411.500.000, lalu dikalikan persentase 100 persen dan tarif 0,1 persen sehingga menghasilkan PBB terutang Rp411.500. Sampai sini benar dan konsisten.

Contoh II memakai Wajib Pajak yang memiliki dua objek. Objek 2 di contoh itu persis sama dengan objek di Contoh I, yaitu NJOP total Rp421.500.000. Bedanya, karena pengurang sudah dipakai di Objek 1 yang NJOP-nya lebih besar, butir 4 menulis NJOP tidak kena pajak Rp0 dan butir 5 menulis NJOP total bersih Rp421.500.000. Nilai itu benar. Tetapi butir 6 dan butir 8 justru memakai Rp411.500.000, angka milik Contoh I, sehingga hasil akhirnya tertulis Rp411.500.

Kalau butir 5 diikuti secara konsisten, hasilnya seharusnya 0,1 persen dikali Rp421.500.000, yaitu Rp421.500. Selisihnya Rp10.000, dan angka itu sama persis dengan Rp10.000.000 dikali 0,1 persen, yaitu pengurang yang di Objek 2 memang tidak seharusnya dikurangkan lagi. Konsistensi aritmetika itulah yang membuat kami yakin ini salah salin, bukan aturan tersembunyi.

Kami membaca halaman tersebut dengan dua mode ekstraksi yang berbeda dan keduanya memunculkan angka yang sama, jadi ini bukan artefak pembacaan berkas. Praktisnya sederhana: pakai butir 5, jangan pakai butir 6 dan 8. Dan kalau kelak SPPT-mu terasa janggal, minta rincian perhitungannya, bukan sekadar total tagihan.

BPHTB terutang di PPJB, dilunasi paling lambat di AJB

Beban sekali bayar yang paling besar di luar uang muka adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Di Kota Bekasi tarifnya 5 persen menurut Pasal 17, dengan pengurang berupa nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama menurut Pasal 16 ayat (4). Untuk perolehan karena hibah wasiat atau waris dalam garis keturunan lurus satu derajat, pengurangnya Rp300.000.000 menurut ayat (5).

Pada harga batas atas Rp185.000.000, dasar kena pajaknya menjadi Rp105.000.000 dan pokoknya Rp5.250.000. Perlu dicatat, Pasal 16 juga mengatur bahwa yang dipakai adalah nilai perolehan, dan bila nilai perolehan lebih rendah dari NJOP maka NJOP yang dipakai. Jadi menuliskan harga transaksi lebih rendah di akta tidak menurunkan tagihan, ia hanya menambah risiko.

Sekarang bagian yang benar-benar khas Kota Bekasi, dan yang berubah pada 2025. Pasal 20 ayat (1) huruf a menetapkan saat terutangnya BPHTB untuk jual beli adalah pada tanggal perjanjian pengikatan jual beli dibuat dan ditandatangani, bukan pada tanggal akta jual beli. Ayat (2) menambahkan bahwa kalau transaksinya tidak memakai perjanjian pengikatan jual beli, saat terutangnya adalah saat akta jual beli ditandatangani. Bagi pembeli rumah subsidi ini penting, karena tahap perjanjian pengikatan jual beli sering terjadi berbulan-bulan sebelum akta jual beli, dan kadang sebelum bangunannya berdiri.

Naskah asli Perda 1/2024 punya dua aturan yang bertabrakan soal kapan uangnya harus disetor. Pasal 20 ayat (3) berbunyi pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak, yang untuk jual beli berarti saat perjanjian pengikatan jual beli. Sementara Pasal 127 ayat (8) memberi tenggat sampai penandatanganan akta jual beli. Dua kalimat itu tidak bisa dipatuhi sekaligus.

Peraturan Daerah Nomor 9 Tahun 2025 menyelesaikannya. Butir 1 Pasal I menghapus Pasal 20 ayat (3), dan butir 23 membetulkan rujukan silang pada Pasal 127 ayat (6) sehingga sekarang menunjuk Pasal 20 ayat (1) huruf a dan ayat (2). Yang tersisa adalah aturan tunggal: BPHTB atas jual beli dibayar berdasarkan nilai perolehan objek pajak, dan paling lambat dilunasi pada saat penandatanganan akta jual beli. Ayat (7) mengatur jalan keluarnya bila perjanjian pengikatan jual beli berubah atau batal sebelum akta jual beli, yaitu permohonan pengembalian bila lebih bayar dan pembayaran selisih bila kurang bayar.

Perubahan itu tidak lahir dari inisiatif bebas. Menimbang huruf b Perda 9/2025 menyebut pemicunya secara terbuka: Surat Menteri Dalam Negeri Nomor 900.1.13.1/21696/Keuda tanggal 31 Desember 2024 perihal Hasil Evaluasi Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024. Jadi ini koreksi hasil evaluasi pemerintah pusat, dan Perda perubahannya berlaku pada tanggal diundangkan, yaitu 7 Juli 2025, tanpa masa penundaan.

Praktisnya untukmu: siapkan uang BPHTB sebelum akta jual beli, bukan sebelum perjanjian pengikatan jual beli, tetapi jangan menganggap kewajibannya baru lahir di akta. Ia sudah lahir lebih awal, hanya tenggat setornya yang belakangan. Beda kedua dokumen itu diuraikan di PPJB adalah dan AJB adalah, sedangkan mekanisme BPHTB secara umum ada di BPHTB adalah.

Pembebasan MBR dan rujukan yang tertinggal

Banyak calon pembeli mendengar bahwa rumah subsidi bebas BPHTB, lalu tidak menyiapkan uangnya sama sekali. Kalimat itu benar sebagian, dan bagian yang tidak diucapkan justru yang menentukan.

Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 memang menyebut bebas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Tetapi kalimatnya ditutup frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan", dan pemungut BPHTB adalah pemerintah daerah, bukan kementerian. Jadi yang menentukan pelaksanaannya adalah Perda dan aturan turunannya.

Di Kota Bekasi, Pasal 13 ayat (4) huruf h mengecualikan dari objek BPHTB perolehan hak "untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan". Ayat (5) mempersempitnya: pengecualian itu hanya untuk kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan oleh Wali Kota. Ayat (6) menambahkan bahwa kriteria tertentu itu diselaraskan dengan kebijakan kemudahan pembangunan dan perolehan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang diatur menteri. Dengan kata lain, pembebasannya tidak otomatis, dan pintunya ada di produk hukum Wali Kota.

Ada satu hal lagi yang perlu kamu ketahui supaya tidak salah menyimpulkan. Bagian Penjelasan Perda 1/2024 untuk huruf h itu mendefinisikan masyarakat berpenghasilan rendah dengan menunjuk Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 411/KPTS/M/2021 dan Nomor 22/KPTS/M/2023. Dua nomor itu berasal dari kementerian dengan nomenklatur lama, dan aturan yang mengatur batas penghasilan sekarang adalah Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 beserta perubahannya, sedangkan batas harga dan luas ada di Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 yang mencabut Kepmen PUPR 689/KPTS/M/2023 dan Kepmen PUPR 995/KPTS/M/2021. Perda perubahan tahun 2025 tidak menyentuh bagian penjelasan tersebut.

Kami tidak menyimpulkan bahwa pembebasannya jadi batal karena itu. Ayat (6) sudah menyediakan jembatan dengan menyuruh kriterianya diselaraskan dengan kebijakan menteri yang berlaku. Yang kami simpulkan adalah bahwa kamu tidak boleh menganggap urusan ini beres hanya karena ada kata "bebas BPHTB" di brosur. Tanyakan kriterianya, minta dasar hukumnya, dan sampai kamu memegang bukti tertulis bahwa unitmu memenuhi kriteria itu, tetap siapkan Rp5.250.000 di anggaranmu. Kalau ternyata bebas, uang itu jadi cadangan biaya lain yang jumlahnya juga tidak sedikit.

Perlu diingat juga bahwa bebas BPHTB bukan berarti bebas semua biaya. Masih ada biaya notaris atau pejabat pembuat akta tanah, biaya balik nama, biaya pengecekan sertifikat, provisi dan administrasi bank, premi asuransi jiwa dan kebakaran, serta saldo awal rekening. Uraian pos-pos itu ada di syarat KPR subsidi, dan larangan yang mengikat penerima bantuan uang muka beserta aturan renovasinya ada di renovasi rumah subsidi.

Urutan memeriksa satu unit di Bekasi

Urutan ini disusun supaya kamu gugur di langkah murah lebih dulu, bukan setelah menyetor tanda jadi. Jangan membalik urutannya.

1. Pastikan daerah pemungutnya. Kota Bekasi atau Kabupaten Bekasi, dibuktikan dengan SPPT PBB bidang tersebut, bukan dengan alamat pemasaran. Ini menentukan seluruh lapisan pajak sesudahnya.
2. Cocokkan harga dengan batas Rp185.000.000. Angka itu batas atas untuk keduanya. Kalau harga yang ditawarkan di atasnya, unit itu bukan rumah bersubsidi, apa pun sebutan di brosurnya.
3. Cocokkan ukurannya. Luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, lebar muka kaveling minimal 5 m, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2. Ukur sendiri di lokasi, jangan percaya denah pemasaran.
4. Cek penghasilanmu terhadap Zona 4. Rp12.000.000 untuk yang tidak kawin dan Rp14.000.000 untuk yang kawin. Batas ini bukan target, melainkan langit-langit, dan bank tetap menghitung kemampuan bayar dari penghasilan bersihmu.
5. Cari lokasinya di kanal resmi. Sistem Informasi Kumpulan Pengembang menampilkan data lokasi, ID lokasi, ID rumah, dan nama perumahan. Kalau proyeknya tidak ada di sana, tanyakan alasannya sebelum membayar apa pun.
6. Tanyakan tiga hal ke Bapenda seperti di kotak sebelumnya, terutama persentase dasar pengenaan dan kriteria pembebasan BPHTB. Simpan jawabannya secara tertulis.
7. Minta bukti pemisahan bidang. Sertifikat hasil pemecahan atau minimal nomor identifikasi bidang, sesuai Diktum KETIGA Kepmen 1722/KPTS/M/2026, sebelum perjanjian kredit ditandatangani.
8. Susun anggaran sekali bayar. Masukkan BPHTB Rp5.250.000 sebagai cadangan sampai ada surat resmi yang membebaskanmu, lalu tambahkan biaya notaris, biaya bank, dan premi asuransi.
9. Baca ulang tanggal pada tiap dokumen. Tanggal perjanjian pengikatan jual beli menentukan saat terutangnya BPHTB, tanggal akta jual beli menentukan tenggat pelunasannya, dan keadaan objek pada 1 Januari menentukan tahun pajak PBB-nya.

Kalau kamu masih menimbang antara unit bersubsidi dan unit komersial di kawasan yang sama, perbandingan konsekuensinya ada di rumah subsidi vs komersial. Kalau kamu ingin melihat bagaimana daerah tetangga di Zona 4 menyusun pajak daerahnya, bandingkan dengan rumah subsidi Jakarta dan rumah subsidi Depok. Dan kalau yang kamu cari adalah gambaran skema pembiayaannya secara utuh beserta dokumen resmi yang menopangnya, itu ada di rumah subsidi.

Terakhir, cara memastikan angka di halaman ini masih berlaku ketika kamu membacanya. Buka halaman produk hukum Kepmen 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, lalu periksa blok relasi peraturannya. Selama tidak ada entri yang menyatakan keputusan itu dicabut, angka Rp185.000.000 masih hidup. Untuk sisi daerah, buka basis data peraturan Badan Pemeriksa Keuangan pada halaman Perda Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 dan periksa blok "Diubah dengan". Pada tanggal pemeriksaan, blok itu hanya memuat Perda Nomor 9 Tahun 2025. Kalau kelak muncul nomor baru di sana, tarif pada tabel di atas perlu dibaca ulang dari naskah barunya, bukan dari halaman ini.