Rumah subsidi Semarang: batas harganya Rp166 juta, pajaknya empat versi

Dua angka pusat yang berlaku di Semarang

Program rumah bersubsidi punya dua angka kunci, dan keduanya ditetapkan pemerintah pusat. Bukan oleh pengembang, bukan oleh bank, dan bukan oleh pemerintah daerah. Kalau kamu hanya sempat mengingat dua hal dari halaman ini, ingatlah kedua angka ini beserta nomor dokumennya, karena itulah alat tawar yang paling sulit dibantah di meja pemasaran.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah. Kelompok 1 memuat dua butir, dan butir b berbunyi "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi" dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Nama Semarang tidak ada dalam daftar kecualian itu, dan tidak muncul lagi pada kelompok 2, 3, 4, maupun 5. Artinya Semarang tetap berada di kelompok 1, baik Kota maupun Kabupaten, dan angkanya Rp166.000.000. Perlu diingat, itu batas atas, bukan harga yang seharusnya kamu bayar.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona. Zona 1 berbunyi "Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat" dengan Rp8.500.000 untuk yang tidak kawin, Rp10.000.000 untuk yang kawin, dan Rp10.000.000 untuk kategori satu orang peserta tabungan perumahan rakyat. Semarang lagi-lagi tidak dikecualikan, jadi zona inilah yang berlaku.

Kedua lampiran itu kami baca dari berkas resminya sendiri dengan mode ekstraksi tabel, bukan mode tata letak. Ini bukan detail teknis yang boleh diabaikan. Pada mode tata letak, kelima harga di Lampiran Kepmen 1722 menumpuk seluruhnya ke baris kelompok 1, sehingga kelompok 1 seolah-olah memiliki lima angka sekaligus dan kelompok berikutnya seolah-olah kosong. Hasil yang salah itu tetap terlihat rapi di layar. Lampiran Permen 5/2025 punya cacat serupa. Kalau kamu ingin memverifikasi sendiri, jalankan dua mode lalu pilih yang urutan barisnya masuk akal.

Ada satu hal yang perlu diketahui supaya kamu tidak keliru ketika membaca peraturan lamanya. Permen PKP 5/2025 sudah dua kali diubah, yaitu dengan Permen PKP Nomor 11 Tahun 2025 dan Permen PKP Nomor 1 Tahun 2026. Kami membaca kedua naskah perubahan itu utuh untuk memastikan angka zonanya tidak bergerak, dan memang tidak. Perubahan pertama hanya menyisipkan satu pasal baru tentang penghasilan yang diperoleh di luar wilayah Indonesia, misalnya oleh pekerja migran, dan menyuruh perhitungannya memakai besaran Zona 4. Perubahan kedua hanya mengubah Pasal 3, dan yang berubah adalah ayat yang dulu mengunci batas luas lantai pada 36 m2 untuk rumah umum dan 48 m2 untuk rumah swadaya. Kedua angka itu dihapus lalu diserahkan kepada Menteri, dan itulah pintu hukum yang kemudian dipakai Kepmen 1722/KPTS/M/2026 untuk menetapkan batas 21 m2 sampai 36 m2. Lampiran zona penghasilan tidak disentuh pada kedua perubahan.

Uraian lengkap keempat zona penghasilan beserta cara menghitung penghasilan bersih dan penghasilan gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi, dan tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi. Riwayat perubahan batas luasnya ada di ukuran rumah subsidi, arti angka tipenya di rumah tipe 36, dan skema pembiayaannya di rumah subsidi.

Satu nama di brosur, empat daerah di peta pajak

Sampai di sini semuanya masih sederhana, karena kedua angka pusat tadi tidak peduli kamu membeli di sisi mana. Lapisan berikutnya yang tidak sederhana, dan justru lapisan itulah yang kamu bayar setiap tahun seumur memiliki rumah.

Rumah kelas Rp166.000.000 membutuhkan tanah yang harganya masuk akal untuk kaveling 60 m2 ke atas, dan tanah semacam itu semakin sulit ditemukan di dalam batas Kota Semarang yang memang sudah lama padat. Akibatnya, kawasan permukiman baru yang dipasarkan dengan kata "Semarang" sering berdiri di luar Kota Semarang: di Kabupaten Semarang yang beribu kota Ungaran, di Kabupaten Demak yang berbatasan di sisi timur, atau di Kabupaten Kendal yang berbatasan di sisi barat. Keempatnya adalah daerah otonom yang terpisah. Keempatnya memungut pajak daerah dengan Peraturan Daerah sendiri.

Empat naskah itu yang menjadi bahan halaman ini, dan semuanya kami unduh serta baca sendiri:

• Kota Semarang: Peraturan Daerah Nomor 10 Tahun 2023, ditetapkan 21 Desember 2023, diundangkan 29 Desember 2023, berlaku 1 Januari 2024, sudah diubah dengan Peraturan Daerah Nomor 4 Tahun 2025 tanggal 18 Juni 2025.
• Kabupaten Semarang: Peraturan Daerah Nomor 13 Tahun 2023, ditetapkan dan diundangkan di Ungaran pada 13 November 2023. Belum ada perubahan.
• Kabupaten Demak: Peraturan Daerah Nomor 12 Tahun 2023, ditetapkan dan diundangkan 22 Desember 2023. Belum ada perubahan.
• Kabupaten Kendal: Peraturan Daerah Nomor 14 Tahun 2023, ditetapkan dan diundangkan 29 Desember 2023, sudah diubah dengan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2026 tanggal 20 Januari 2026.

Perbedaan ini bukan urusan administrasi belaka. Ia menentukan berapa rupiah yang keluar dari kantongmu tiap tahun setelah serah terima kunci. Karena itu pertanyaan pertama yang harus kamu jawab terdengar sepele tetapi menentukan: bidang ini berdiri di daerah mana.

Jangan menjawabnya dari nama kecamatan yang kamu ingat, dan jangan menjawabnya dari alamat pemasaran. Sebagian kawasan permukiman baru justru tumbuh persis di garis batas, dan brosur cenderung memakai nama kota besar terdekat karena itu yang dicari orang. Yang bisa menjawab tanpa perdebatan hanya dokumen dari pemungutnya sendiri.

Satu catatan yang menghemat waktumu di tahap ini. Diktum KETIGA Kepmen 1722/KPTS/M/2026 mewajibkan pengembang rumah umum tapak menyelesaikan pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau setidaknya sudah menerbitkan nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum penandatanganan perjanjian kredit. Jadi kalau menjelang akad kamu masih belum bisa melihat identitas bidangmu sendiri, itu bukan hal yang wajar dan boleh kamu tanyakan dengan tegas.

Tarif PBB yang selisihnya tiga kali lipat

Sepanjang 2024 dan 2025 banyak daerah menyederhanakan tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan menjadi satu angka tunggal. Empat daerah di sekitar Semarang mengambil jalan yang berbeda-beda, dan hasilnya jarang disadari pembeli rumah pertama.

Untuk objek yang nilainya sama, tarif Kota Semarang tepat tiga kali tarif Kabupaten Semarang dan Kabupaten Kendal, serta dua kali tarif Kabupaten Demak. Itu perbandingan tarif, bukan perbandingan tagihan, karena masih ada satu pengali lagi yang akan dibahas di bagian berikutnya. Tetapi arahnya sudah jelas, dan arah itu berlawanan dengan dugaan banyak orang bahwa kabupaten selalu lebih murah untuk segalanya.

Kabupaten Semarang punya satu ciri yang tidak dimiliki daerah lain mana pun pada rangkaian panduan ini: tarifnya bertingkat dalam enam pita. Peraturan Daerah lain paling banyak memasang tiga.

Rumah kelas subsidi dengan harga batas atas Rp166.000.000 jelas jatuh di pita pertama. Perhatikan juga baris terakhir: tarif lahan produksi pangan dan ternaknya 0,09 persen, angka ganjil yang tidak dipakai tetangganya. Kabupaten Kendal menetapkan 0,06 persen untuk kelompok yang sama, Kota Semarang 0,15 persen, dan Kabupaten Demak memakai dua lapis, yaitu 0,1 persen sampai Rp500.000.000 dan 0,14 persen di atasnya. Kalau kaveling yang kamu incar masih berstatus sawah pada tahun berjalan, baris itu ikut menentukan tagihan tahun tersebut.

Keempat Perda sepakat pada satu hal: nilai jual objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp10.000.000 untuk setiap Wajib Pajak, dan pengurang itu hanya diberikan atas satu objek kalau kamu memiliki lebih dari satu di daerah yang sama. Jadi kalau kamu sudah punya bidang lain di daerah yang sama, jangan berharap pengurang itu terpakai dua kali. Cara nilai jual objek pajak dibentuk dijelaskan di cara menghitung NJOP, dan hubungannya dengan PBB serta BPHTB di NJOP, PBB, dan BPHTB.

Persentase yang tidak ada di dalam Perda

Tarif saja belum menjawab berapa yang ditagih, dan bagian inilah yang paling sering hilang dari pembicaraan. Keempat Peraturan Daerah memakai pola yang sama: dasar pengenaan ditetapkan paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari nilai jual objek pajak setelah dikurangi pengurang Rp10.000.000, lalu besaran persentase itu diserahkan kepada Peraturan Wali Kota atau Peraturan Bupati.

Kami tidak berhasil menemukan naskah peraturan pelaksana tersebut dalam bentuk yang bisa diverifikasi untuk keempat daerah pada tanggal pemeriksaan, jadi kami tidak akan menyodorkan satu angka seolah-olah itu fakta. Yang bisa disajikan jujur adalah rentangnya, dan rentang itu memang lebar. Tabel berikut memakai asumsi nilai jual objek pajak sama dengan harga batas atas Rp166.000.000, yang sudah dikurangi Rp10.000.000 sehingga menjadi Rp156.000.000.

Angka pada tabel itu adalah batas atas dan batas bawah, bukan tagihan yang pasti. Selisih antara kolom kiri dan kolom kanan lima kali lipat, dan yang menentukan bukan tarif melainkan satu persentase yang diatur di luar Perda. Itulah yang perlu kamu tanyakan ke Badan Pendapatan Daerah sebelum menandatangani apa pun. Selisih terbesar antardaerah pun tidak sampai setengah juta rupiah setahun, jadi ini bukan alasan tunggal untuk memilih lokasi. Ia hanya perlu masuk anggaran, bukan menjadi penentu.

Ada satu pasal lagi yang jarang dibaca orang dan berpotensi menguntungkanmu. Keempat Perda memuat butir yang mengeluarkan dari objek PBB-P2 berupa bumi dan bangunan tempat tinggal lainnya berdasarkan nilai jual objek pajak tertentu yang ditetapkan kepala daerah. Di Kabupaten Semarang butir itu ada pada Pasal 5 ayat (3) huruf h dan menyebut Keputusan Bupati sebagai penetapnya. Perda tidak menyebut ambangnya berapa, jadi keberadaan dan besarannya harus ditanyakan langsung. Kalau ambang itu ada dan rumahmu di bawahnya, tagihan PBB-mu bisa nol, bukan sekadar kecil.

BPHTB sama, tetapi tanggalnya menipu

Beban sekali bayar terbesar di luar uang muka adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Di sinilah keempat daerah justru seragam untuk transaksi jual beli: tarifnya 5 persen, dan pengurangnya berupa nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di daerah tempat terutangnya.

Pada harga batas atas Rp166.000.000, dasar kena pajaknya menjadi Rp86.000.000 dan pokoknya Rp4.300.000. Angka itu sama di Kota Semarang, Kabupaten Semarang, Kabupaten Demak, maupun Kabupaten Kendal. Perlu dicatat bahwa yang dipakai adalah nilai perolehan, dan bila nilai perolehan lebih rendah dari nilai jual objek pajak maka nilai jual objek pajak yang dipakai. Jadi menuliskan harga transaksi lebih rendah di akta tidak menurunkan tagihan, ia hanya menambah risiko.

Dua perbedaan tetap ada, dan keduanya baru terasa di luar skenario jual beli biasa. Pertama, untuk perolehan karena hibah wasiat atau waris dalam garis keturunan lurus satu derajat, Kabupaten Semarang memakai pengurang Rp400.000.000 menurut Pasal 13 ayat (5), sedangkan Kota Semarang, Demak, dan Kendal memakai Rp300.000.000. Perda Kabupaten Semarang bahkan memberi ruang menaikkannya lagi lewat ayat berikutnya. Kedua, Kabupaten Demak memecah tarif BPHTB menurut jenis perolehannya pada Pasal 16, menjadi tiga belas butir: waris 1,5 persen, pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap 2,5 persen, dan sisanya termasuk jual beli 5 persen. Tiga daerah lain menuliskan satu angka 5 persen untuk semua jenis perolehan. Ini penting kalau rumahmu kelak diwariskan, bukan saat kamu membelinya.

Sekarang bagian yang paling sering membuat pembeli rumah subsidi salah menyiapkan uang. Saat terutangnya BPHTB untuk jual beli bukan pada tanggal akta jual beli, melainkan pada tanggal perjanjian pengikatan jual beli dibuat dan ditandatangani. Perda Kabupaten Semarang menuliskannya pada Pasal 15 ayat (2) huruf a, dan menambahkan pada ayat (3) bahwa kalau transaksinya tidak memakai perjanjian pengikatan jual beli maka saat terutangnya adalah saat akta jual beli ditandatangani. Tiga Perda lain memakai rumusan yang sama.

Bagi pembeli rumah bersubsidi, perbedaan tanggal itu bukan urusan teori. Tahap perjanjian pengikatan jual beli sering terjadi berbulan-bulan sebelum akta jual beli, kadang sebelum bangunannya berdiri. Kewajibanmu lahir di sana, meski tenggat setornya bisa belakangan. Beda kedua dokumen itu diuraikan di PPJB adalah dan AJB adalah, sedangkan mekanisme BPHTB secara umum ada di BPHTB adalah.

Lalu bagaimana dengan kalimat "rumah subsidi bebas BPHTB" yang sering muncul di brosur? Kalimat itu benar sebagian, dan bagian yang tidak diucapkan justru yang menentukan. Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 memang menyebut bebas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan, tetapi kalimatnya ditutup frasa "sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan", dan pemungut BPHTB adalah pemerintah daerah. Di Kabupaten Semarang, Pasal 11 ayat (4) huruf h mengecualikan perolehan hak untuk masyarakat berpenghasilan rendah, tetapi ayat (5) membatasinya pada kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan Bupati, dan ayat (6) menyuruh kriteria itu diselaraskan dengan kebijakan kemudahan perolehan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Pola yang sama ada di ketiga Perda lainnya. Dengan kata lain, pembebasannya tidak otomatis.

Praktisnya: sampai kamu memegang bukti tertulis bahwa unitmu memenuhi kriteria, tetap siapkan Rp4.300.000 di anggaranmu. Kalau ternyata bebas, uang itu menjadi cadangan untuk pos lain yang jumlahnya juga tidak sedikit, mulai dari biaya notaris atau pejabat pembuat akta tanah, biaya balik nama, pengecekan sertifikat, provisi dan administrasi bank, premi asuransi jiwa dan kebakaran, sampai saldo awal rekening. Uraian pos-pos itu ada di syarat KPR subsidi, dan larangan yang mengikat penerima bantuan uang muka beserta aturan renovasinya ada di renovasi rumah subsidi.

Urutan memeriksa satu unit di Semarang

Urutan ini disusun supaya kamu gugur di langkah murah lebih dulu, bukan setelah menyetor tanda jadi. Jangan membalik urutannya.

1. Pastikan daerah pemungutnya. Kota Semarang, Kabupaten Semarang, Kabupaten Demak, atau Kabupaten Kendal, dibuktikan dengan SPPT PBB bidang tersebut, bukan dengan alamat pemasaran. Ini menentukan seluruh lapisan pajak sesudahnya.
2. Cocokkan harga dengan batas Rp166.000.000. Kalau harga yang ditawarkan di atasnya, unit itu bukan rumah bersubsidi, apa pun sebutan di brosurnya. Bandingkan juga dengan harga penawaran umum di kawasan yang sama lewat harga properti Semarang.
3. Cocokkan ukurannya. Luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, lebar muka kaveling minimal 5 m, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2. Ukur sendiri di lokasi, jangan percaya denah pemasaran.
4. Cek penghasilanmu terhadap Zona 1. Rp8.500.000 untuk yang tidak kawin dan Rp10.000.000 untuk yang kawin. Batas ini langit-langit, bukan target, dan bank tetap menghitung kemampuan bayar dari penghasilan bersihmu.
5. Periksa kontur dan air sebelum jatuh cinta pada denah. Wilayah pesisir Semarang, Demak, dan Kendal punya riwayat rob dan penurunan muka tanah, sedangkan sebagian Kabupaten Semarang berkontur perbukitan. Datangi lokasi saat hujan, tanyakan riwayat genangan kepada penghuni terdekat, dan minta ditunjukkan saluran pembuangnya.
6. Cari lokasinya di kanal resmi. Sistem Informasi Kumpulan Pengembang menampilkan data lokasi, ID lokasi, ID rumah, dan nama perumahan. Kalau proyeknya tidak ada di sana, tanyakan alasannya sebelum membayar apa pun.
7. Tanyakan tiga hal ke Bapenda seperti di kotak sebelumnya, terutama persentase dasar pengenaan dan kriteria pembebasan BPHTB. Simpan jawabannya secara tertulis.
8. Minta bukti pemisahan bidang. Sertifikat hasil pemecahan atau minimal nomor identifikasi bidang, sesuai Diktum KETIGA Kepmen 1722/KPTS/M/2026, sebelum perjanjian kredit ditandatangani.
9. Susun anggaran sekali bayar. Masukkan BPHTB Rp4.300.000 sebagai cadangan sampai ada surat resmi yang membebaskanmu, lalu tambahkan biaya notaris, biaya bank, dan premi asuransi.
10. Baca ulang tanggal pada tiap dokumen. Tanggal perjanjian pengikatan jual beli menentukan saat terutangnya BPHTB, dan keadaan objek pada 1 Januari menentukan tahun pajak PBB-nya.

Kalau kamu masih menimbang antara unit bersubsidi dan unit komersial di kawasan yang sama, perbandingan konsekuensinya ada di rumah subsidi vs komersial. Kalau yang kamu incar hunian bertingkat, batas harga satuan rumah susun umum untuk Jawa Tengah punya aturannya sendiri dan sudah dibahas di harga apartemen di Semarang. Untuk melihat bagaimana kota Jawa Tengah lain menyusun aturan yang sama sekali berbeda, bacalah rumah subsidi Solo yang membandingkan Surakarta dengan Sukoharjo, dan rumah subsidi Jogja yang punya lima daerah pemungut sekaligus.

Memastikan angkanya masih berlaku

Semua angka di halaman ini bertanggal, dan itu disengaja. Berikut cara memeriksanya sendiri kapan pun kamu membaca, tanpa bergantung pada halaman ini.

Untuk angka pusat. Buka halaman produk hukum Kepmen 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman, lalu periksa blok relasi peraturannya. Saat kami periksa, blok itu hanya memuat daftar keputusan yang dicabut olehnya, yaitu Kepmen Permukiman dan Prasarana Wilayah 403/KPTS/M/2002, Kepmen PUPR 995/KPTS/M/2021, Kepmen PUPR 689/KPTS/M/2023, dan Kepmen PUPR 2947/KPTS/M/2024, tanpa satu pun entri yang menyatakan keputusan ini sendiri dicabut. Selama tidak ada entri baru di sana, Rp166.000.000 masih hidup. Untuk batas penghasilan, buka halaman Permen 5/2025 dan periksa daftar "Diubah Oleh". Pada tanggal pemeriksaan daftar itu memuat dua entri, yaitu Permen 11/2025 dan Permen 1/2026, dan keduanya sudah kami baca serta tidak menyentuh lampiran zona.

Untuk angka daerah. Buka basis data peraturan Badan Pemeriksa Keuangan pada halaman Perda daerahmu, lalu periksa blok Status Peraturan. Ini bagian yang perlu dikerjakan dari dua arah, karena badge status pada halaman peraturan lama bisa tertinggal. Contohnya ada di halaman ini sendiri: Perda Kabupaten Kendal Nomor 14 Tahun 2023 tercatat "Diubah dengan" Perda Nomor 1 Tahun 2026, sehingga tarif Kendal tidak boleh dikutip dari naskah 2023 saja. Kami mengunduh naskah perubahan itu dan membacanya. Pasal I-nya memuat delapan butir yang menyentuh Pasal 1 angka 49, Pasal 82, Pasal 86, Pasal 88, Pasal 107, serta Lampiran I sampai III. Pasal 6, 7, dan 8 yang mengatur dasar pengenaan dan tarif PBB-P2 tidak ada dalam daftar itu, begitu pula Pasal 13 sampai 16 yang mengatur BPHTB. Karena itu angka Kendal pada halaman ini tetap yang berlaku. Kalau kelak muncul nomor baru di blok status Perda mana pun, lakukan pemeriksaan yang sama: buka naskah perubahannya, cari daftar pasal yang diubah, dan jangan berhenti pada judulnya.

Satu peringatan terakhir tentang kebiasaan menyalin. Angka Rp166.000.000 hanya berlaku untuk daerah Jawa yang tidak dikecualikan, dan lima nama yang dikecualikan memakai Rp185.000.000. Sebaliknya, halaman yang menyalin angka Bekasi atau Bogor ke Semarang akan membuatmu menerima harga Rp19.000.000 lebih mahal tanpa dasar. Periksa nama daerahmu sendiri di lampiran, huruf demi huruf, karena satu kata di dalam kurung mengubah seluruh hitungannya.