Contoh AJB: bentuk resminya, isi tiap halaman, dan spesifikasi fisiknya
Jawaban singkatContoh AJB yang benar-benar sah bukan berkas yang bisa kamu unduh lalu isi sendiri, melainkan formulir baku yang bentuknya ditetapkan negara dan hanya boleh dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dasarnya berlapis dan mudah ditelusuri: Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyatakan bentuk, isi, dan cara pembuatan akta PPAT diatur oleh Menteri, Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 mengulangi bahwa akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan Menteri, dan bentuk itu sekarang ada di Lampiran Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012. Lampirannya memuat dua bagian, yaitu Lampiran Ia berisi formulir aktanya dan Lampiran Ib berisi tata cara pengisiannya. Formulir Akta Jual Beli terdiri dari satu sampul dan delapan halaman, dengan 36 titik pengisian bernomor yang sebagian bercabang lagi menjadi huruf. Jadi yang berguna bagimu bukan menyalin naskah, melainkan mengenali apa saja yang seharusnya tertulis di sana supaya kamu bisa memeriksanya sebelum menandatangani.
Contoh AJB yang sah bentuknya ditetapkan negara
Orang mencari contoh AJB biasanya bukan karena ingin membuatnya sendiri, melainkan karena ingin tahu apakah dokumen yang akan ditandatangani nanti wajar isinya. Itu pertanyaan yang tepat, dan jawabannya bisa ditelusuri sampai ke naskah aturannya.
Rantainya tiga lapis. Lapis pertama, Pasal 38 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah berbunyi singkat: bentuk, isi, dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh Menteri. Ayat (1) pasal yang sama menegaskan pembuatan aktanya dihadiri para pihak dan disaksikan sekurang-kurangnya dua orang saksi yang memenuhi syarat.
Lapis kedua, Pasal 21 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah mengulangi hal yang sama dari sisi jabatannya: akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri. Ayat (2) menambahkan aturan penomoran, yaitu semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 kemudian mengubah Peraturan Pemerintah ini, tetapi kami membaca seluruh butir perubahannya dan yang disentuh hanya Pasal 1, 6, 7, 8, 9, 10, dan 19, ditambah penyisipan Pasal 32 dan 33. Pasal 21 dan Pasal 22 tidak diubah.
Lapis ketiga adalah bentuk itu sendiri. Pasal 96 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, sebagaimana diubah oleh Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012, kini berbunyi bahwa bentuk akta beserta tata cara pengisiannya dibuat sesuai dengan Lampiran peraturan itu, yang terdiri dari delapan jenis akta:
- Akta Jual Beli
- Akta Tukar Menukar
- Akta Hibah
- Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan
- Akta Pembagian Hak Bersama
- Akta Pemberian Hak Tanggungan
- Akta Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik
- Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Dua ayat berikutnya yang membuat aturan ini bergigi. Ayat (3) menyatakan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya tidak sesuai dengan ketentuan ayat (1). Ayat (5) menyatakan Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta PPAT yang tidak sesuai dengan ketentuan itu. Jadi akta yang bentuknya menyimpang bukan sekadar tidak rapi, ia tidak bisa dipakai memindahkan nama di sertifikat, dan itu satu-satunya alasan akta ini dibuat.
Satu perubahan lagi dari peraturan 2012 itu sering disalahpahami. Ayat (4) menyatakan penyiapan dan pembuatan akta dilakukan oleh masing-masing PPAT, PPAT Pengganti, PPAT Sementara, atau PPAT Khusus. Sebelumnya blanko akta dicetak dan dibagikan oleh Badan Pertanahan Nasional. Sejak peraturan ini berlaku pada 2 Januari 2013, PPAT mencetak sendiri, dan Pasal II butir 1 mengatur masa peralihannya: blanko lama yang masih tersimpan boleh dipakai, dan yang tidak dipakai lagi wajib dikembalikan ke kantor pertanahan setempat paling lambat 31 Maret 2013 dengan berita acara penyerahan. Yang berubah adalah siapa yang mencetak, bukan kebebasan menyusun isinya.
Isi formulirnya halaman demi halaman
Lampiran Ia berjudul "Bentuk Akta Jual Beli" dan berisi satu sampul ditambah delapan halaman akta. Tiap halaman berkaki dua baris, yaitu tulisan "Akta Jual Beli" di kiri dan "Halaman sekian dari sekian halaman" di kanan, plus ruang titik-titik untuk paraf di pojok kanan bawah. Berikut isinya berurutan.
Sampul memuat kop PPAT dan judul besar AKTA JUAL BELI beserta "Nomor ...../......". Lampiran Ib menjelaskan bahwa angka sebelum garis miring adalah nomor urut akta dalam setahun berjalan dan angka sesudahnya tahun pembuatan akta. Kop pada sampul diisi kedudukan, nama, daerah kerja, nomor dan tanggal surat keputusan pengangkatan, alamat kantor, serta nomor telepon. Lampiran Ib bahkan memberi contoh susunannya untuk PPAT, PPAT Sementara yang dijabat Camat atau Kepala Desa, PPAT Pengganti, dan PPAT Khusus yang dijabat Kepala Kantor Pertanahan, lengkap dengan nama dan alamat rekaan sebagai ilustrasi.
Halaman 1 mengulang kop dan judul, lalu memuat pilihan "Lembar Pertama/Kedua", kemudian kalimat pembuka: "Pada hari ini, ... tanggal ... bulan ... tahun ..., hadir dihadapan saya ..., yang berdasarkan Surat Keputusan ... tanggal ... nomor ... diangkat/ditunjuk sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja ... dan berkantor di ..., dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini". Setelah itu ruang untuk menuliskan para penghadap.
Halaman 2 pada formulirnya sengaja dibiarkan lapang, karena komparisi para pihak panjangnya berbeda-beda. Lampiran Ib butir 11 merinci apa yang wajib ada di komparisi, yaitu kapasitas dan kewenangan para pihak, identitas beserta tanda pengenal berupa Kartu Tanda Penduduk atau Surat Izin Mengemudi atau paspor, surat dan dasar hukum yang melandasi perbuatan hukumnya, serta persetujuan atau izin tertulis bila memang diperlukan. Untuk penjual, namanya ditulis lengkap sesuai dokumen bukti hak atau bukti identitas, tanpa singkatan termasuk gelar, ditambah tempat dan tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, tempat tinggal, dan nomor Kartu Tanda Penduduk atau Nomor Induk Kependudukan.
Halaman 3 sampai 4 menguraikan objeknya. Formulirnya menyediakan empat jalur yang dipilih sesuai keadaan tanahnya: bidang bersertifikat yang dijual utuh, sebagian dari bidang bersertifikat, tanah Hak Milik yang belum bersertifikat dengan penyebutan Persil, Blok, dan Kohir berikut alat bukti yang dipakai, serta Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Tiap jalur meminta nomor haknya, nomor dan tanggal Surat Ukur atau Gambar Situasi atau Peta Bidang, luas dalam meter persegi yang dieja huruf, Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB), dan Nomor Objek Pajak pada Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang PBB. Sesudah itu letaknya dirinci menjadi Provinsi, Kabupaten atau Kota, Kecamatan, Desa atau Kelurahan, dan Jalan, lalu ruang untuk menyebutkan apa saja yang ikut dijual. Bagian ini ditutup satu kalimat: "Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut Objek Jual Beli".
Perhatikan dua nomor itu. NIB menautkan akta ke bidang tanah di basis data pertanahan, dan Nomor Objek Pajak menautkannya ke basis data pajak daerah. Kalau salah satunya kosong padahal bidangnya sudah terdaftar, tanyakan alasannya sebelum tanda tangan. Cara membaca nomor pada dokumen tanah dibahas di nomor sertifikat tanah, wujud dokumennya di contoh sertifikat tanah, dan tanah yang belum bersertifikat di tanah girik.
Halaman 5 sampai 7 memuat harga dan syarat-syaratnya, yang kami bahas terpisah di bagian berikutnya. Halaman 8 adalah penutup dan tanda tangan, dan kalimatnya perlu kamu baca utuh saat akad. Isinya menyatakan akta dibacakan serta dijelaskan, lalu ditandatangani atau dicap ibu jari oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi, dan PPAT, sebanyak dua rangkap asli. Ruang tanda tangannya berurutan: Pihak Pertama dan Pihak Kedua berdampingan, lalu satu baris "Persetujuan ......", lalu dua Saksi, lalu Pejabat Pembuat Akta Tanah paling bawah.
Baris "Persetujuan" itu bukan hiasan. Lampiran Ib butir 6 menjelaskan bahwa meskipun menurut Pasal 31 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan suami atau istri berhak melakukan perbuatan hukum, bila objeknya harta bersama maka menurut Pasal 36 ayat (1) undang-undang yang sama keduanya saling memerlukan persetujuan. Persetujuan itu dapat diberikan tertulis dan dilekatkan pada akta yang disimpan PPAT, atau bila suami dan istri menghadap bersama cukup lembar persetujuannya ditandatangani dan tiap halaman akta diparaf keduanya.
Pasal baku yang selalu ada di dalamnya
Bagian inti akta dibuka dengan pernyataan bahwa Pihak Pertama menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua membeli dari Pihak Pertama, lalu diikuti tiga butir dan sederet pasal. Inilah yang paling perlu kamu baca pelan-pelan saat akad, karena isinya menentukan hak dan risikomu.
Butir a memuat harga jual belinya, ditulis angka dan huruf. Butir b berbunyi bahwa Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut dari Pihak Kedua, dan untuk penerimaan uang itu akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah (kuitansi). Kalimat pendek ini punya akibat praktis besar: aktanya sendiri sudah berfungsi sebagai bukti penerimaan uang, sehingga kuitansi terpisah bersifat tambahan, bukan pengganti. Pembahasan kuitansi jual beli beserta kedudukannya ada di kuitansi jual beli rumah.
Butir c membuka daftar pasal. Berikut isi pasal-pasal yang tercetak pada formulirnya.
| Pasal pada formulir | Isi ringkasnya | Yang perlu kamu tanyakan |
|---|---|---|
| Pasal 1 | Mulai hari itu objek jual beli menjadi milik Pihak Kedua, dan segala keuntungan maupun kerugian atau beban atas objek menjadi hak atau beban Pihak Kedua | Kapan penguasaan fisik diserahkan, karena pasal ini memindahkan beban sejak tanda tangan |
| Pasal 2 | Pihak Pertama menjamin objek tidak tersangkut sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk utang yang tidak tercatat dalam sertifikat, dan bebas dari beban lain berupa apa pun | Minta hasil pengecekan terbaru ke Kantor Pertanahan, jangan bersandar pada jaminan lisan |
| Pasal 3 | Mengenai jual beli ini telah diperoleh izin pemindahan hak dari pejabat tertentu, dengan tanggal dan nomornya | Apakah objekmu memang memerlukan izin, dan kalau ya, mana surat izinnya |
| Pasal 4 | Pihak Kedua menyatakan kepemilikan tanahnya tidak melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut peraturan yang berlaku, sebagaimana tercantum dalam pernyataannya | Pernyataan tertulis pembeli yang dirujuk pasal ini disiapkan sebelum akad |
| Pasal tentang selisih luas | Bila terdapat perbedaan luas tanah dalam akta dengan hasil pengukuran instansi pertanahan, para pihak menerima hasil pengukuran itu tanpa memperhitungkan kembali harga dan tanpa saling menggugat | Pasal ini menutup jalan menuntut ganti bila luasnya berkurang, jadi pastikan luas di Surat Ukur sudah cocok sebelum tanda tangan |
| Pasal tentang domisili | Kedua belah pihak memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Pengadilan Negeri tertentu | Pengadilan Negeri mana yang dipilih, karena di situlah perkara diajukan bila terjadi sengketa |
| Pasal tentang biaya | Biaya pembuatan akta, uang saksi, dan segala biaya peralihan hak dibayar oleh pihak yang disebutkan | Siapa yang menanggung, karena kesepakatan lisan sering berbeda dari yang tercetak |
Nomor pasal pada dua baris terakhir sengaja dikosongkan pada formulirnya, karena jumlah pasal bisa berbeda tergantung apakah pasal izin dan pasal pernyataan maksimum dipakai. Rincian komponen biaya yang dimaksud pasal terakhir ada di biaya notaris jual beli rumah, pajak yang melekat pada transaksinya di pajak jual beli rumah serta BPHTB adalah, dan untuk menjumlahkan seluruh kas yang perlu tersedia di depan ada kalkulator biaya beli rumah.
Spesifikasi fisik yang jarang diketahui
Bagian ini yang paling jarang dibahas, padahal paling mudah kamu periksa hanya dengan memegang dokumennya. Lampiran Ib butir 7 sampai 9 mengatur wujud fisik aktanya secara rinci.
| Unsur | Ketentuan pada Lampiran Ib |
|---|---|
| Kertas sampul | Karton jenis BW, BC, atau TIK, 150 sampai 250 gram, berwarna putih |
| Ukuran sampul dan formulir | 29,7 cm kali 42 cm, yaitu ukuran A3 |
| Isi sampul depan | Kop PPAT dan judul "AKTA JUAL BELI" |
| Huruf judul | Bookman Old Style ukuran 28, warna hitam |
| Kertas formulir | HVS 80 sampai 100 gram, berwarna putih |
| Huruf isi | Bookman Old Style ukuran 12, warna hitam, diketik bolak-balik tiap halaman |
| Tinta | Berwarna hitam dan tidak mudah luntur |
| Penjilidan | Dijilid dan dijahit dengan benang warna putih yang disimpul di tengah |
| Lembar Pertama | Dijilid tanpa sampul dan tidak ditempel teraan cap jabatan PPAT |
| Lembar Kedua dan salinan | Dijilid dengan sampul dan ditempel teraan cap jabatan PPAT di tengah sisi kiri |
Kegunaan tabel ini sederhana. Kalau dokumen yang disodorkan kepadamu dicetak di kertas A4 biasa, berjudul dengan huruf sembarang, dan tanpa jahitan benang, kamu punya alasan konkret untuk bertanya sebelum menandatangani apa pun. Perlu diingat, ketidaksesuaian fisik belum tentu membatalkan aktanya, tetapi ia sinyal bahwa proses yang kamu jalani mungkin bukan pembuatan akta PPAT.
Dua lembar asli dan ke mana masing-masing pergi
Ini bagian yang paling sering menimbulkan salah paham, karena banyak pembeli mengira akan pulang membawa aktanya yang asli.
Pasal 21 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 menetapkan akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam dua lembar. Lembar pertama sebanyak satu rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan. Lembar kedua sebanyak satu rangkap atau lebih, menurut banyaknya hak yang menjadi objek perbuatan hukumnya, disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran. Kepada pihak-pihak yang berkepentingan diberikan salinannya, dan Lampiran Ib butir 1 huruf b menegaskan bahwa salinan hanya ditandatangani oleh PPAT serta dibuat secukupnya sesuai keperluan.
Halaman penutup formulirnya menuliskan hal yang sama dengan kalimat yang berbeda, yaitu satu rangkap lembar pertama disimpan di kantor PPAT dan satu rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini. Jadi yang kamu terima memang salinan, dan itu sudah benar.
Satu aturan lagi menjelaskan kenapa akta asli tidak bisa dibawa pulang. Pasal 25 ayat (1) Peraturan Pemerintah yang sama mewajibkan setiap lembar akta asli yang disimpan PPAT dijilid sebulan sekali, dengan setiap jilid terdiri dari 50 lembar akta dan jilid terakhir tiap bulan memuat sisanya. Akta aslimu, secara harfiah, menjadi bagian dari buku arsip kantor PPAT.
Kenapa template unduhan tidak bisa dipakai
Setelah membaca bagian-bagian di atas, alasannya jadi jelas dengan sendirinya. Tetapi ada empat hal yang membuatnya lebih tegas lagi.
- Yang menandatangani bukan hanya kamu dan penjual. Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 mewajibkan akta PPAT dibacakan atau dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri sekurang-kurangnya dua orang saksi, sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi, dan PPAT. Dokumen yang kamu isi sendiri di rumah tidak pernah melewati tahap ini.
- Satu akta hanya untuk satu objek. Lampiran Ib butir 1 huruf a menyatakan tiap akta hanya digunakan untuk pembuktian jual beli atas satu bidang hak atas tanah atau sebagian dari satu bidang tanah, satu Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, atau satu bagian dari hak bersama yang sudah terdaftar tersendiri. Menggabungkan dua bidang ke dalam satu naskah sudah salah sejak awal.
- Koreksi punya tata caranya sendiri. Butir 2 memerintahkan agar perbaikan, pencoretan, penggantian, dan penambahan atau yang disebut renvoi dihindari demi menjaga keakuratan data. Kalau tetap terjadi, butir 5 mengatur bahwa kata yang salah dicoret dan diparaf oleh para penandatangan akta, sedangkan penambahan dilakukan di ruang kosong lembar akta dengan paraf, atau pada lembar kertas tambahan yang mencantumkan nomor akta di setiap halaman dan diparaf para penandatangan. Butir 1 huruf d juga mewajibkan tiap halaman akta diparaf oleh PPAT, para pihak, dan para saksi di pojok kanan bawah.
- Kata yang tidak diperlukan justru dihapus, bukan dicoret. Butir 3 dan 4 menyatakan hanya kata, frasa, atau kalimat yang diperlukan yang digunakan, dan yang tidak diperlukan tidak dicantumkan dalam akta. Itu sebabnya akta yang sudah jadi terlihat lebih ringkas daripada formulir kosongnya, dan itu bukan tanda ada yang hilang.
Kalau kesepakatanmu belum sampai tahap akta, yang kamu butuhkan bukan contoh AJB. Perjanjian pengikatan jual beli dibuat di hadapan notaris dan kedudukannya berbeda, penjelasannya ada di PPJB adalah. Untuk perjanjian di bawah tangan beserta batas kegunaannya, ada contoh surat jual beli rumah. Perbandingan menyeluruh antara PPJB dan AJB beserta syarat dokumennya sudah dibahas di AJB adalah, jadi halaman ini tidak mengulanginya.
Memeriksa akta yang disodorkan kepadamu
Ini daftar periksa yang bisa kamu jalankan di meja PPAT, tanpa perlu latar belakang hukum. Urutannya dari yang paling menentukan.
- Cocokkan identitas objek dengan sertifikatnya. Nomor hak, nomor dan tanggal Surat Ukur, luas, NIB, dan Nomor Objek Pajak pada akta harus sama persis dengan dokumen asalnya. Selisih satu digit pada NIB cukup untuk membuat pendaftaran tertahan.
- Baca pasal jaminan dan pasal selisih luas. Keduanya membagi risiko, dan keduanya tercetak pada formulir resmi sehingga kehadirannya bukan tanda ada yang aneh. Yang perlu kamu pastikan adalah kamu memahaminya sebelum menandatangani, bukan sesudah.
- Periksa baris persetujuan. Bila penjual berstatus kawin dan objeknya harta bersama, pastikan lembar persetujuan suami atau istri benar-benar ada dan ditandatangani, sesuai Lampiran Ib butir 6.
- Hitung halamannya. Kaki tiap halaman menulis "Halaman sekian dari sekian halaman". Pastikan angka terakhirnya cocok dengan jumlah lembar yang kamu pegang, dan tiap halaman sudah diparaf.
- Pastikan bukti pajak sudah ada sebelum tanda tangan, bukan sesudah. Bea perolehan hak dibayar pembeli dan pajak penghasilan atas pengalihan dibayar penjual, dan keduanya diperiksa sebelum akta ditandatangani. Rinciannya ada di pajak jual beli rumah dan hubungannya dengan nilai objek pajak di NJOP, PBB, dan BPHTB.
- Tanyakan jadwal pendaftarannya. Akta yang tidak didaftarkan tidak mengubah apa pun di buku tanah. Kalau objeknya akan dijaminkan ke bank, urutannya bersambung ke pembebanan hak tanggungan yang dibahas di hak tanggungan.
Terakhir, cara memastikan dasar hukum di halaman ini masih berlaku, sekaligus satu jebakan yang perlu kamu tahu. Pada 3 September 2026, halaman Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012 di basis data peraturan BPK berstatus Berlaku. Tetapi blok Status Peraturan di halaman itu juga memuat baris "Dicabut sebagian dengan: Permen Agraria/Kepala BPN No. 16 Tahun 2022 tentang Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah, Pasal 77". Dibaca sekilas, baris itu seolah mengatakan sebagian aturan bentuk akta sudah dicabut.
Kami membaca naskah pencabutnya, dan tidak demikian. Yang mencabut adalah Pasal 22 huruf c Peraturan Menteri Nomor 16 Tahun 2022, dan yang dicabut adalah Pasal 77 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, yaitu pasal tentang pelimpahan kewenangan, bukan Pasal 96 tentang bentuk akta. Angka 77 pada catatan BPK menunjuk pasal yang dicabut, bukan pasal yang mencabut, dan itu mudah tertukar. Lebih jauh lagi, Peraturan Menteri Nomor 16 Tahun 2022 itu sendiri kini berstatus Tidak Berlaku karena dicabut Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2025, yang subjeknya juga pelimpahan kewenangan. Pelajarannya berlaku umum: perlakukan blok "Dicabut" sebagai petunjuk, lalu buka naskah pencabutnya dan periksa apakah isinya memang berhubungan.
Pertanyaan umum
Di mana bisa melihat contoh AJB yang resmi? +
Pada Lampiran Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012, yang berkasnya bisa diunduh dari halaman peraturan itu di basis data peraturan BPK. Lampirannya terbagi dua, yaitu Lampiran Ia yang memuat bentuk Akta Jual Beli dan Lampiran Ib yang memuat tata cara pengisiannya. Formulir Akta Jual Beli terdiri dari satu sampul ditambah delapan halaman, dengan 36 titik pengisian bernomor yang sebagian bercabang menjadi huruf. Perlu diingat, melihat formulirnya berguna untuk memeriksa, bukan untuk membuat sendiri, karena akta jual beli tanah hanya sah bila dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan dihadiri dua orang saksi.
Apakah AJB boleh dibuat sendiri memakai template dari internet? +
Tidak. Pasal 38 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyatakan bentuk, isi, dan cara pembuatan akta PPAT diatur oleh Menteri, dan Pasal 96 ayat (3) Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 sebagaimana diubah Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012 menyatakan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya tidak sesuai dengan ketentuan bentuk itu. Ayat (5) bahkan menyatakan Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftarannya. Ditambah lagi, Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 mewajibkan akta dibacakan atau dijelaskan lalu ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi, dan PPAT.
Apa saja isi Akta Jual Beli menurut formulir resminya? +
Berurutan: sampul berisi kop PPAT dan judul beserta nomor akta, halaman pembuka berisi hari dan tanggal serta identitas PPAT beserta daerah kerjanya, komparisi para pihak beserta tanda pengenalnya, uraian objek berupa nomor hak, Surat Ukur, luas, Nomor Identifikasi Bidang Tanah, dan Nomor Objek Pajak, lalu letak objek dari provinsi sampai jalan, kemudian harga dan pengakuan penerimaan uang, dilanjutkan pasal-pasal tentang peralihan risiko, jaminan bebas sengketa, izin pemindahan hak, pernyataan batas maksimum penguasaan tanah, selisih luas hasil pengukuran, pilihan domisili hukum, dan pihak yang menanggung biaya, dan ditutup halaman tanda tangan para pihak, lembar persetujuan, dua saksi, serta PPAT.
Kenapa saya hanya menerima salinan dan bukan AJB asli? +
Karena memang begitu aturannya. Pasal 21 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 menetapkan akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dua lembar, yaitu lembar pertama disimpan oleh PPAT yang bersangkutan dan lembar kedua disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran. Kepada pihak yang berkepentingan diberikan salinannya, dan menurut Lampiran Ib Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012 salinan itu hanya ditandatangani oleh PPAT. Pasal 25 ayat (1) juga mewajibkan lembar asli yang disimpan PPAT dijilid sebulan sekali dengan tiap jilid berisi 50 lembar akta, jadi akta aslimu memang menjadi bagian arsip kantor PPAT.
Apakah AJB sudah cukup sebagai bukti saya sudah membayar? +
Untuk penerimaan uangnya, ya. Formulir resminya memuat butir yang berbunyi bahwa Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut dari Pihak Kedua, dan untuk penerimaan uang itu akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah atau kuitansi. Jadi kuitansi terpisah bersifat tambahan, bukan pengganti. Yang perlu diingat, bukti pembayaran berbeda dari bukti kepemilikan. Bukti kepemilikan tetap sertifikat atas namamu, dan itu baru terbit setelah aktanya didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Bagaimana cara mengenali AJB yang tidak dibuat sesuai ketentuan? +
Periksa empat hal yang mudah dilihat. Pertama fisiknya: Lampiran Ib Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012 menetapkan kertas formulir HVS 80 sampai 100 gram ukuran 29,7 cm kali 42 cm, huruf Bookman Old Style ukuran 12 warna hitam, dan akta dijilid serta dijahit dengan benang putih. Kedua, tiap halaman berkaki keterangan halaman keberapa dari berapa dan harus diparaf PPAT, para pihak, dan para saksi di pojok kanan bawah. Ketiga, harus ada dua orang saksi dan tanda tangan PPAT, bukan hanya penjual dan pembeli. Keempat, satu akta hanya untuk satu bidang hak, sehingga naskah yang menggabungkan beberapa bidang sekaligus sudah menyimpang sejak awal.
Siapa yang menyimpan akta asli dan berapa lama disimpan? +
Pasal 21 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 menetapkan lembar pertama akta asli disimpan oleh PPAT yang membuatnya, sedangkan lembar kedua disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran. Pasal 25 ayat (1) peraturan yang sama mewajibkan lembar asli yang disimpan PPAT dijilid sebulan sekali, dengan setiap jilid berisi 50 lembar akta dan jilid terakhir tiap bulan memuat sisanya. Jadi akta aslimu menjadi bagian dari arsip kantor PPAT.
- PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (peraturan.bpk.go.id) - Diakses 3 September 2026, status Berlaku dengan keterangan Diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021, ditetapkan dan diundangkan 8 Juli 1997, LN 1997 Nomor 59. Naskah diunduh dari tautan Download pada halaman ini, 177.908 byte, dan dibaca: Pasal 38 ayat (1) pembuatan akta dihadiri para pihak dan disaksikan sekurang-kurangnya dua orang saksi, ayat (2) bentuk, isi, dan cara pembuatan akta PPAT diatur oleh Menteri; Pasal 39 ayat (1) keadaan yang mewajibkan PPAT menolak membuat akta
- PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (peraturan.bpk.go.id) - Diakses 3 September 2026, status Berlaku dengan keterangan Diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016, ditetapkan dan diundangkan 5 Maret 1998, LN 1998 Nomor 52. Naskah diunduh dan dibaca: Pasal 21 ayat (1) akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri, ayat (2) satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim, ayat (3) dua lembar asli dengan lembar pertama disimpan PPAT dan lembar kedua disampaikan ke Kantor Pertanahan sedangkan pihak berkepentingan diberi salinannya; Pasal 22 akta dibacakan atau dijelaskan dengan dihadiri sekurang-kurangnya dua orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga; Pasal 23 larangan membuat akta bila PPAT atau keluarganya menjadi pihak; Pasal 25 ayat (1) lembar asli dijilid sebulan sekali, tiap jilid 50 lembar
- PP Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas PP Nomor 37 Tahun 1998 (peraturan.bpk.go.id) - Diakses 3 September 2026, status Berlaku, ditetapkan 22 Juni 2016, diundangkan 27 Juni 2016, LN 2016 Nomor 120. Naskah diunduh dan seluruh butir Pasal I dibaca: yang diubah hanya Pasal 1, Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10, dan Pasal 19, ditambah penyisipan Pasal 32 dan Pasal 33. Pasal 21 dan Pasal 22 tentang bentuk akta, jumlah lembar asli, pembacaan, dan saksi TIDAK diubah
- Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan atas PMNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 (peraturan.bpk.go.id) - Diakses 3 September 2026, status Berlaku, ditetapkan di Jakarta 27 Desember 2012. Halaman ini menyediakan dua berkas, yaitu naskah peraturannya dan berkas lampiran gabungan. Naskah peraturan diunduh, 1.057.538 byte, dan dibaca: Pasal I mengubah Pasal 96, sehingga ayat (1) menetapkan bentuk akta dan tata cara pengisian sesuai Lampiran yang terdiri dari delapan jenis akta dengan Akta Jual Beli pada huruf a, ayat (2) dihapus, ayat (3) pendaftaran tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya tidak sesuai ayat (1), ayat (4) penyiapan dan pembuatan akta dilakukan masing-masing PPAT, ayat (5) Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta yang tidak sesuai; Pasal II butir 1 masa peralihan blanko lama dengan pengembalian paling lambat 31 Maret 2013, butir 3 peraturan berlaku 2 Januari 2013. Blok Status Peraturan memuat Dicabut sebagian dengan Permen Nomor 16 Tahun 2022 Pasal 77 dan Diubah dengan Permen Nomor 16 Tahun 2021, keduanya diperiksa terpisah
- Lampiran Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012, berkas gabungan bentuk akta dan tata cara pengisian (PDF, peraturan.bpk.go.id) - Diunduh dan dibaca 3 September 2026, 3.080.355 byte, 620 halaman. Nama berkasnya tertulis Tahun 2021, tetapi ia tertaut dari halaman Perka Nomor 8 Tahun 2012 dan halaman pertamanya berlabel LAMPIRAN Ia. BENTUK AKTA JUAL BELI. CATATAN TEKNIS: lapisan teks berkas ini TIDAK bisa dibaca pdftotext karena font disematkan tanpa ToUnicode dan array Differences-nya memakai nama glyph berupa angka, sehingga hasil ekstraksi berupa huruf acak dengan pemetaan berbeda per blok. Halaman-halamannya karena itu dirender menjadi gambar lalu dibaca. Halaman PDF 1 adalah sampul, halaman 2 sampai 9 adalah Halaman 1 sampai 8 formulir Akta Jual Beli dengan titik pengisian bernomor 1 sampai 36, dan halaman 10 dan seterusnya adalah LAMPIRAN Ib. TATA CARA PENGISIAN AKTA JUAL BELI berisi bagian I Umum butir 1 sampai 9 dan bagian II Pengisian ruang akta yang diberi nomor
- Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas PMNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 (peraturan.bpk.go.id) - Diakses 3 September 2026, status Berlaku, ditetapkan 29 April 2021, diundangkan 23 Agustus 2021, BN 2021 Nomor 953. Blok Status Peraturan memuat Dicabut sebagian dengan Permen Nomor 16 Tahun 2022 Pasal 77, serta Mengubah Permen Nomor 7 Tahun 2019 dan Perka Nomor 8 Tahun 2012
- Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2022 tentang Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah (peraturan.bpk.go.id) - Diakses 3 September 2026, status TIDAK BERLAKU karena dicabut dengan Permen ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2025, ditetapkan 18 Oktober 2022, diundangkan 21 Oktober 2022, BN 2022 Nomor 1077. Naskah diunduh, 126.652 byte, dan dibaca: yang mencabut adalah Pasal 22, dan huruf c-nya mencabut Pasal 77 PMNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 sebagaimana terakhir diubah dengan Permen Nomor 16 Tahun 2021, sedangkan huruf a dan b mencabut Perka BPN Nomor 2 Tahun 2013 beserta perubahannya dan huruf d mencabut Pasal 59 ayat (1) Permen Nomor 7 Tahun 2017. Tidak ada satu pun butir yang menyentuh Pasal 96 tentang bentuk akta
- Permen ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2025 tentang Pelimpahan Kewenangan Penetapan Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah (peraturan.bpk.go.id) - Diakses 3 September 2026, status Berlaku dengan keterangan Diubah dengan Permen Nomor 9 Tahun 2025, ditetapkan dan diundangkan 28 April 2025, BN 2025 Nomor 291. Blok Status Peraturan menyatakan Mencabut Permen Nomor 2 Tahun 2025 dan Permen Nomor 16 Tahun 2022. Dipakai untuk membuktikan bahwa rantai pencabutan pada baris Dicabut sebagian seluruhnya berisi peraturan tentang pelimpahan kewenangan, bukan tentang bentuk akta PPAT
- JDIH Kementerian ATR/BPN - Diakses 3 September 2026, kanal resmi produk hukum Kementerian ATR/BPN, dipakai untuk menelusuri naskah PMNA/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 beserta perubahannya. Catatan pemeriksaan: unduhan berkas berukuran besar dari domain ini beberapa kali terputus di tengah pengiriman pada tanggal pemeriksaan, sehingga naskah Pasal 96 yang dikutip di halaman ini diambil dari kutipan utuhnya di dalam Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012 yang diunduh dari basis data peraturan BPK
Cara kami memilih sumber, memeriksa angka, dan menerima koreksi dijelaskan di kebijakan editorial.