Rumah subsidi Surabaya: batas harga Rp166 juta dan Perda hunian yang baru

Dua angka pusat yang berlaku di Surabaya

Batas harga dan batas penghasilan program rumah bersubsidi ditetapkan pemerintah pusat, bukan oleh pengembang dan bukan oleh pemerintah daerah. Untuk Surabaya keduanya termasuk yang paling mudah ditentukan, asalkan kamu membaca daftar pengecualiannya.

Angka pertama adalah batas harga jual unitnya. Lampiran huruf A Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026 membagi Indonesia menjadi lima kelompok wilayah. Kelompok 1 huruf b berbunyi "Jawa, kecuali Provinsi Daerah Khusus Jakarta, Kabupaten/Kota Tangerang, Kabupaten/Kota Bogor, Kota Depok, dan Kabupaten/Kota Bekasi" dengan harga jual paling banyak Rp166.000.000. Surabaya berada di Jawa dan namanya tidak muncul pada satu pun daftar pengecualian di kelompok mana pun, jadi angka yang berlaku adalah Rp166.000.000.

Angka kedua adalah batas penghasilanmu. Lampiran Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 membagi wilayah menjadi empat zona. Zona 1 berbunyi "Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat" dengan batas Rp8.500.000 untuk yang tidak kawin, Rp10.000.000 untuk yang kawin, dan Rp10.000.000 untuk kategori satu orang peserta Tapera. Pasal 4 ayat (2) Peraturan Menteri itu menyebut dasar zonasinya berupa indeks kemahalan konstruksi, rata-rata pengeluaran kontrak rumah dalam satu bulan terakhir, dan letak geografis, bukan status kependudukanmu. Yang menentukan zona adalah letak rumah yang kamu beli.

Satu hal yang perlu kamu pisahkan sejak awal. Keputusan Menteri Nomor 1722/KPTS/M/2026 mengatur rumah umum tapak. Untuk satuan rumah susun umum, batas harganya diatur keputusan yang berbeda pada hari yang sama, yaitu Keputusan Menteri Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat, dan angkanya dihitung per meter persegi, bukan per unit. Angka untuk Jawa Timur beserta cara membacanya sudah kami bahas di harga rumah di Surabaya, jadi tidak diulang di sini. Perbedaan ini penting di Surabaya justru karena arah kebijakan kotanya sendiri, dan itu bagian berikutnya.

Kedua lampiran itu kami baca dari berkas PDF resminya dengan mode ekstraksi tabel, bukan mode tata letak. Pada mode tata letak, kelima harga di Lampiran Kepmen 1722 menumpuk seluruhnya ke baris kelompok 1 sehingga kelompok 1 seolah punya lima angka, dan Lampiran Permen 5/2025 punya cacat serupa. Satu catatan kecil dari pembacaan itu: penomoran huruf pada kelompok 2 melompat, huruf b muncul dua kali dan huruf d tidak ada, dan hal itu terbaca sama persis pada kedua mode ekstraksi sehingga bukan kesalahan alat. Kelompok 2 tidak menyangkut Surabaya, tetapi temuan seperti ini pengingat bahwa membaca naskah aslinya tetap perlu.

Uraian lengkap keempat zona penghasilan beserta cara menghitung penghasilan bersih dan gabungan suami istri ada di batas penghasilan rumah subsidi, dan tabel lima kelompok harga untuk seluruh Indonesia ada di perumahan subsidi. Batas ukurannya sama di seluruh Indonesia, yaitu luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, lebar muka kaveling minimal 5 m, dan luas lantai 21 m2 sampai 36 m2 menurut Diktum KESATU, dengan riwayat perubahannya di ukuran rumah subsidi serta arti angka tipenya di rumah tipe 36. Empat perubahan operasional yang dibawa Keputusan Menteri baru itu dibedah di rumah subsidi Sidoarjo.

Perda hunian yang baru terbit 31 Maret 2026

Kalau kamu membaca tulisan tentang hunian murah di Surabaya yang ditulis sebelum April 2026, hampir pasti dasar hukum daerahnya sudah tidak berlaku. Ini bagian yang paling perlu diperbarui.

Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 4 Tahun 2026 tentang Hunian yang Layak ditetapkan dan diundangkan di Surabaya pada 31 Maret 2026 dan berlaku pada tanggal itu juga. Peraturan ini sekaligus mencabut lima peraturan daerah dan satu peraturan wali kota: Peraturan Daerah Nomor 8 Tahun 1990 tentang Pelayanan Bidang Perumahan, Nomor 3 Tahun 1994 tentang Usaha Pemondokan, Nomor 2 Tahun 2010 tentang Pemakaian Rumah Susun beserta perubahannya Nomor 15 Tahun 2012, Nomor 4 Tahun 2018 tentang Pencegahan dan Peningkatan Kualitas terhadap Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh, serta Peraturan Wali Kota Nomor 79 Tahun 2018.

Isinya menyusun ulang cara kota memandang hunian. Pasal 7 membagi bentuk hunian menjadi rumah tapak dan rumah susun. Jenis rumah tapak dibedakan berdasarkan pelaku pembangunan dan penghuniannya menjadi rumah komersial, rumah umum, rumah swadaya, rumah khusus, dan rumah negara, sedangkan bentuknya dibedakan menjadi rumah tunggal atau rumah deret. Jenis rumah susun dibagi menjadi rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara, dan rumah susun komersial. Pasal 1 angka 16 mendefinisikan Rumah Susun Umum sebagai rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Pasal 9 kemudian membedakan bentuk penguasaannya menjadi hak milik, sewa menyewa, atau bentuk lain. Yang masuk kelompok sewa antara lain rumah susun umum sewa, rumah susun komersial sewa, rumah kontrakan, rumah kos, dan asrama. Pembedaan ini bukan sekadar tata istilah, karena ia menentukan program mana yang bisa kamu masuki. Program kredit pemilikan rumah bersubsidi yang dibahas di halaman ini menyangkut kepemilikan, bukan sewa. Kerangka hukum hunian vertikal secara umum ada di rumah susun, dan iuran yang melekat setelah menghuninya di IPL apartemen adalah.

Kewajiban 20 persen pada rumah susun komersial

Inilah pasal yang paling menentukan pasokan hunian terjangkau di Surabaya untuk beberapa tahun ke depan, dan hampir tidak ada yang membicarakannya.

Pasal 25 ayat (1) Peraturan Daerah Nomor 4 Tahun 2026 menyatakan bahwa dalam rangka mewujudkan hunian yang layak dan terjangkau bagi kelompok masyarakat yang berhak, termasuk kelompok yang ditetapkan berdasarkan Data Tunggal Sosial Ekonomi Nasional, Pemerintah Daerah dapat menyediakan hunian antara lain berupa rumah susun. Ayat (2) menyebut bentuknya bisa rumah susun umum, rumah susun khusus, atau rumah susun negara, dan ayat (6) menyatakan rumah susun umum dapat berbentuk sewa atau milik.

Ayat (3) memuat dua jalur percepatan. Jalur pertama, Pemerintah Daerah dapat mengajukan usulan penyediaan rumah susun umum kepada Pemerintah supaya dibangun dengan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara. Jalur kedua, Pemerintah Daerah melakukan pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pembangunan rumah susun komersial. Ayat (5) menjelaskan untuk apa pengawasan itu: memastikan pelaku pembangunan rumah susun komersial memenuhi kewajiban penyediaan Rumah Susun Umum sekurang-kurangnya 20 persen dari total luas lantai Rumah Susun Komersial yang dibangun.

Perhatikan satuan kewajibannya. Ia dihitung dari luas lantai, bukan dari jumlah unit. Dua cara menghitung ini bisa menghasilkan angka yang sangat berbeda, karena unit untuk masyarakat berpenghasilan rendah umumnya jauh lebih kecil daripada unit komersial. Kalau kamu menanyakan kewajiban ini kepada kantor pemasaran, tanyakan dalam satuan yang sama dengan naskahnya, yaitu berapa meter persegi luas lantai rumah susun umum yang disediakan dibanding total luas lantai proyeknya.

Ayat (7) melengkapi gambarnya dengan rumah susun khusus, yang disediakan untuk kebutuhan khusus bagi nelayan, pegawai pemerintah dengan perjanjian kerja, tenaga jasa atau pegawai di lingkungan Pemerintah Daerah, masyarakat yang terkena dampak program pembangunan Pemerintah Daerah, lanjut usia, dan korban bencana, yang seluruhnya harus penduduk daerah. Jadi ada dua jalur berbeda yang sering tertukar dalam percakapan sehari-hari: rumah susun umum untuk masyarakat berpenghasilan rendah secara umum, dan rumah susun khusus untuk kelompok sasaran tertentu.

Di mana rumah boleh berdiri menurut RTRW baru

Rencana tata ruang Kota Surabaya juga baru berganti. Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 3 Tahun 2025 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya Tahun 2025-2045 ditetapkan dan diundangkan pada 17 April 2025 dan mencabut Peraturan Daerah Nomor 12 Tahun 2014 yang berlaku sebelumnya. Angka-angka di dalamnya berguna untuk menakar seberapa besar ruang yang tersedia.

Pasal 3 ayat (2) menetapkan wilayah perencanaannya seluas kurang lebih 33.850 hektare, terdiri dari 31 kecamatan. Pasal 37 ayat (1) menetapkan Kawasan Permukiman seluas kurang lebih 15.659 hektare, yang terbagi menjadi tiga: Kawasan Perumahan seluas kurang lebih 14.793 hektare yang terdapat di seluruh kecamatan, Kawasan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial seluas kurang lebih 832 hektare, dan Kawasan Infrastruktur Perkotaan seluas kurang lebih 34 hektare.

Ketiga angka itu kami jumlahkan sendiri sebagai pemeriksaan, dan hasilnya 14.793 ditambah 832 ditambah 34 sama dengan 15.659, cocok mutlak dengan angka induknya. Kecocokan itu memberi keyakinan bahwa keempat angka terbaca benar. Dibandingkan wilayah perencanaannya, Kawasan Perumahan mencakup sekitar 43,7 persen luas kota. Sebagai pembanding, Pasal 36 menetapkan Kawasan Peruntukan Industri seluas kurang lebih 3.736 hektare, Pasal 38 menetapkan Kawasan Campuran 766 hektare, dan Pasal 39 menetapkan Kawasan Perdagangan dan Jasa 4.591 hektare yang juga terdapat di seluruh kecamatan.

Kesimpulan yang bisa kamu tarik dari angka-angka itu bukan bahwa Surabaya kehabisan zona perumahan, melainkan bahwa zona perumahannya sudah tersebar di seluruh 31 kecamatan dan tidak ada satu pun kantong baru yang disediakan khusus. Karena itu pertanyaan yang berguna bukan "di kecamatan mana ada zona perumahan", melainkan "apakah bidang yang saya incar benar-benar berada di Kawasan Perumahan menurut peraturan ini". Jawabannya ada pada dokumen kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, yang menjadi gerbang bagi persetujuan bangunan gedung. Penjelasan persetujuan bangunan gedung yang menggantikan izin mendirikan bangunan ada di IMB dan PBG, prosedurnya di cara mengurus PBG.

Pajak daerah dan satu kalimat yang menguntungkanmu

Bagian ini sengaja kami ringkas, karena tangga tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Kota Surabaya beserta seluruh angka pengurangnya sudah dibedah lengkap di harga rumah di Surabaya. Yang ditambahkan di sini hanya dua hal yang khas program subsidi.

Pertama, hitungan pajak tahunannya sangat kecil. Pasal 8 huruf a Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2023 menetapkan tarif 0,05 persen untuk NJOP Rp100.000.000 sampai dengan Rp200.000.000, dan rumah kelas subsidi hampir selalu jatuh di pita itu. Pasal 7 ayat (2) menetapkan NJOP tidak kena pajak Rp15.000.000 untuk setiap Wajib Pajak. Dengan NJOP Rp166.000.000, sisanya Rp151.000.000, dan pada tarif 0,05 persen pokoknya Rp75.500 per tahun bila dasar pengenaannya diambil 100 persen. Angka itu batas atas, karena Pasal 7 ayat (4) menetapkan dasar pengenaan paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen dari NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak, dengan besaran persentasenya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Wali Kota. Cara membaca tagihan tahunannya ada di PBB rumah dan cara memperoleh NJOP objekmu di cek NJOP online.

Kedua, dan ini yang jarang disadari, rumusan pembebasan bea perolehan haknya di Surabaya berbeda dari kebanyakan daerah. Pasal 12 ayat (4) huruf h Peraturan Daerah yang sama mengecualikan dari objek bea perolehan hak atas tanah dan bangunan perolehan hak "untuk masyarakat berpenghasilan rendah atau masyarakat keluarga miskin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan", lalu Pasal 12 berhenti di ayat (4). Tidak ada ayat lanjutan yang menyatakan kriterianya ditetapkan oleh Wali Kota.

Bandingkan dengan pola yang kami temukan di daerah lain. Peraturan Daerah Kota Bogor, misalnya, memuat pengecualian yang sama tetapi menambahkan ayat yang membatasinya pada rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan Wali Kota, sehingga pembebasannya menggantung pada keputusan yang belum tentu sudah terbit. Rinciannya ada di rumah subsidi Bogor. Di Surabaya, kalimatnya langsung menyambung ke peraturan perundang-undangan, dan yang paling relevan adalah Diktum KEDUA huruf h Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 yang menyatakan kredit pemilikan rumah umum tapak dengan fasilitasi Pemerintah Pusat bebas bea perolehan hak.

Urutan memeriksa satu unit di Surabaya

Kami tidak merekomendasikan perumahan atau pengembang mana pun. Jalur resmi untuk menelusuri lokasi adalah SiKumbang, Sistem Informasi Kumpulan Pengembang yang dikelola bersama Kementerian PKP dan BP Tapera, dan penelusurannya berdasarkan wilayah lokasi. Cara membaca basis data itu dibahas di perumahan subsidi. Setelah lokasinya ketemu, urutan pemeriksaan yang paling hemat waktu untuk Surabaya seperti ini.

1. Pastikan daerah otonomnya, bukan nama pemasarannya. Surabaya berbatasan langsung dengan Kabupaten Sidoarjo di selatan dan Kabupaten Gresik di barat menurut Pasal 3 ayat (3) Peraturan Daerah Nomor 3 Tahun 2025, dan unit yang dipasarkan dengan nama Surabaya bisa saja berdiri di seberang batas itu. Batas harga Rp166.000.000 dan Zona 1 memang berlaku sama di ketiganya, tetapi Peraturan Daerah pajaknya berbeda dan seluruh angka pada halaman ini hanya berlaku untuk yang benar-benar di Kota Surabaya. Baca nama daerah pada Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang bidang tersebut. Untuk sisi Sidoarjo, ada rumah subsidi Sidoarjo.
2. Pastikan bentuk huniannya. Rumah tapak dan satuan rumah susun tunduk pada keputusan menteri yang berbeda dengan cara menghitung batas harga yang berbeda pula. Tanyakan sejak awal produk mana yang ditawarkan kepadamu, dan kalau berupa satuan rumah susun, tanyakan pula batas harga per meter persegi yang dipakai.
3. Cocokkan harga dan luasnya. Untuk rumah tapak, harga tidak boleh melampaui Rp166.000.000, luas lahan efektif 60 m2 sampai 200 m2, luas lantai 21 m2 sampai 36 m2, dan lebar muka kaveling minimal 5 m.
4. Tanyakan dasar kesesuaian ruangnya. Minta bukti bahwa lokasi proyeknya berada di Kawasan Perumahan menurut Peraturan Daerah Nomor 3 Tahun 2025, karena dokumen itu yang menjadi gerbang persetujuan bangunan gedung.
5. Tanyakan status pemisahan sertifikatnya. Diktum KETIGA Kepmen PKP 1722/KPTS/M/2026 mewajibkan pengembang menyelesaikan pemisahan sertifikat hak atas tanah, atau minimal sudah terbit nomor identifikasi bidang hasil pemisahan sertifikat induk, sebelum penandatanganan perjanjian kredit. Cara memeriksa bidang lewat kanal resmi ada di cek sertifikat tanah online.
6. Uji dirimu sendiri. Diktum KEDUA huruf a menyebut penerima kredit adalah yang tidak memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, kecuali ditentukan lain. Daftar lengkap syarat beserta dasar hukum tiap butir ada di syarat KPR subsidi, dan aturan menghuni serta merenovasinya ada di renovasi rumah subsidi.

Untuk memperkirakan angsuran dengan ketentuan program, pakai kalkulator KPR subsidi, uji kemampuan bayarmu lewat cek kelayakan KPR, lalu adu dengan skema komersial di simulasi KPR. Diktum KEDUA huruf d menetapkan jangka waktu kredit paling lama 40 tahun dan huruf e menyebut suku bunga 5 persen per tahun sepanjang tenor atau skema berjenjang sesuai kebijakan Pemerintah Pusat, jadi tanyakan skema mana yang dipakai. Perbandingan menyeluruh dengan jalur non-subsidi ada di rumah subsidi vs komersial.

Memastikan angkanya masih berlaku

Halaman ini mencantumkan nomor dan tanggal pada setiap sumber karena aturannya bergerak cepat, dan di Surabaya dua peraturan daerahnya baru berumur hitungan bulan. Lima pemeriksaan yang bisa kamu lakukan sendiri kapan saja:

• Buka halaman produk hukum Kepmen PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 di JDIH Kementerian PKP dan periksa badge statusnya. Saat kami periksa, statusnya Berlaku dan blok Relasi Peraturan hanya berisi empat Keputusan Menteri yang dicabut olehnya, tanpa satu pun yang mencabutnya.
• Buka halaman Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 dan periksa daftar pengubahnya. Statusnya Diubah dengan dua pengubah, yaitu Permen Nomor 11 Tahun 2025 dan Permen Nomor 1 Tahun 2026, dan kami membaca keduanya: yang pertama hanya menyisipkan Pasal 4A tentang penghasilan yang diperoleh di luar negeri, yang penerapannya dibahas di rumah subsidi Jakarta, dan yang kedua hanya menulis ulang Pasal 3. Tabel zona penghasilannya tidak disentuh keduanya.
• Buka laman Perda Kota Surabaya Nomor 4 Tahun 2026 dan Nomor 3 Tahun 2025 di basis data peraturan BPK, lalu baca blok Status Peraturan. Saat kami periksa, keduanya berstatus Berlaku, dan masing-masing hanya memuat daftar peraturan yang dicabutnya.
• Hati-hati membaca blok relasi yang kosong. Untuk Perda Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, blok Status Peraturan pada tanggal kami periksa bertuliskan "Belum Tersedia". Itu berarti belum ada entri relasi yang tercatat, bukan pernyataan bahwa Peraturan Daerahnya belum pernah diubah. Kami pernah menemukan halaman Peraturan Daerah lain yang blok relasinya bersih padahal naskah perubahannya ada, dan kasus itu diceritakan di rumah subsidi Bogor. Cara amannya adalah menelusuri juga dari sisi sebaliknya, yaitu mencari Peraturan Daerah tahun berjalan milik daerah itu.
• Kalau muncul peraturan perubahan baru, baca Pasal I-nya butir demi butir sebelum menyimpulkan tarifnya berubah. Satu peraturan perubahan bisa memuat puluhan butir dan hanya sebagian kecil menyentuh pasal yang kamu cari.

Satu catatan kecil dari pembacaan naskah yang perlu kamu ketahui kalau nanti membandingkan sendiri. Pasal 7 Perda Kota Surabaya Nomor 7 Tahun 2023 memuat salah silang penomoran ayat: ayat (5) merujuk pada "ayat (5)" dan ayat (6) merujuk pada "ayat (6)", padahal maksudnya jelas menunjuk ayat sebelumnya. Kesalahan pengetikan seperti ini tidak mengubah isi ketentuannya, tetapi bisa membingungkan kalau kamu mencocokkan rujukan antarpasal. Terakhir, cara membaca kabar yang beredar: perubahan skema rumah subsidi sering muncul lebih dulu sebagai berita, dan berita bukan naskah. Yang mengikat adalah dokumen bernomor bertanggal yang bisa dibuka siapa pun. Gambaran utuh programnya ada di panduan pilar rumah subsidi.